Сегодня Прокуратура Северной Осетии распространила пресс-релиз о возбуждении уголовного дела в отношении контрактного управляющего республиканского Минимущества по факту причинения республиканскому бюджету ущерба на сумму более 20 млн рублей.

Как следует из этого официального сообщения, по материалам проверки, проведенной Прокуратурой Северной Осетии совместно с региональными подразделениями МВД и ФСБ, возбуждено уголовное дело в отношении контрактного управляющего Министерства государственного имущества и земельных отношения Республики Северная Осетия-Алания Заурбека Цогоева.

Как полагает следствие, Цогоев, в нарушение требований законодательства о контрактной системе в сфере закупок, организовал проведение и заключение государственного контракта по приобретению в республиканскую собственность комплекса зданий и земельного участка в целях организации деятельности государственного автономного учреждения РСО-Алания «Технопарк-Алания». Цена контракта составила 180 млн рублей.

Прокуратура считает, что государственный контракт был заключен без надлежащего обоснования цены и применения методов расчета стоимости имущества. Реальная рыночная стоимость приобретенных объектов недвижимости составляет 159 млн рублей.

В результате действий Цогоева республиканскому бюджету причинен материальный ущерб в размере 20 млн 901 тыс рублей.

По данному факту в отношении Цогоева возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч.1 ст.286 УК РФ (превышение должностных полномочий).

А теперь все по порядку и простыми словами. Речь идет о контракте, по которому Правительство республики приобрело часть территории бывшего на тот момент завода ОЗАТЭ для создания технопарка. Впервые идея создания технопарка в республике была озвучена в конце июля 2012 года на встрече делегации Северной Осетии с Владимиром Путиным.  А 21 декабря 2012 г. Правительство приняло Постановление № 445 «О мерах по созданию технопарка на территории Республики Северная Осетия-Алания», в котором были даны конкретные рекомендации рабочей группе. В частности, «сформировать перечень перспективных площадок для организации на территории Республики Северная Осетия-Алания технопарка, состоящего из земельных участков, офисных зданий, лабораторных и производственных помещений, объектов инженерной, транспортной, жилой и социальной инфраструктуры».

Постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания  11 апреля 2013 г. было создано государственное автономное учреждение Республики Северная Осетия-Алания «Технопарк-Алания». А 20 мая этого года  в Доме правительства прошла презентация концепции создания технопарка в РСО-А, которую представил Андрей Шпиленко – директор некоммерческого партнерства «Ассоциация технопарков в сфере высоких технологий».

Вокруг технопарка с самого начала было много недопонимания. Кто-то не верил в этот проект, кто-то считал его простым способом пустить пыль в глаза. Многие, в том числе и сами чиновники, путали его с IT-парком. Что станет с этим проектом в будущем пока не ясно, это будет решать уже новая власть. Но уже понятно, что действия прошлого кабмина по осуществлению проекта, поставлены под сомнение. И сегодняшний пресс-релиз – еще одно тому подтверждение.

Как нам сообщили в Минтуринвесте,  в контракте, цену которого оспаривает надзорное ведомство, речь идет о 3,4 га земли и 12 000 кв.м производственных площадей. Впрочем,  стоимость земли и нежилых помещений, которые республика приобрела для технопарка, не устроила многих. Сперва говорили о 15 млн рублей, потом все чаще упоминалась цифра 30 млн рублей – как о реальной цене этого имущества. Эти данные неоднократно звучали и на заседаниях Парламента, и в кулуарах Серого дома. Даже замминистра финансов Казбек Дзалаев не смог ответить на вопрос депутатов Парламента о том, сколько же республика в итоге потратила бюджетных денег. Так и сказал: «К сожалению, подобной информацией я не обладаю. Все на уровне слухов…» Между тем, эти 180 млн рублей были прописаны отдельной стройкой в бюджете, который приняло большинство депутатов. Именно эта цифра была и в распоряжении Правительства, которое утверждали его члены.  Ну, и понятно, что разговоры о воровстве 150  миллионов зачастили после смены республиканской власти.

Сегодня, благодаря Прокуратуре стало понятно, что не так страшен черт, как его малевали: рыночную стоимость имущества определили в 159 млн рублей.  Но все равно, почти  21 млн руб остался в «сухом остатке», который дает основания вспомнить относительно честные чиновничьи способы заработать деньги.

Мне стало интересно, насколько может разниться рыночная стоимость имущества у разных оценщиков. Как я выяснил у нескольких риелторов, цена объекта устанавливается  индивидуально.

–  Градация цен на землю и объекты индивидуальны. У оценщиков своя котировка, у них свой расчет, и они имеют право оценить объект по своему усмотрению. Вы не можете спросить у оценщика: почему он оценил в 10 млн, а другой его коллега тот же объект оценил в 20 млн рублей? Это – его волеизъявление. В оценке есть схема расчетов, в которую входит местоположение объекта, износ, назначение и тд., – рассказал  риелтор одного из владикавказских агентств недвижимости.

Я не называл риелтору конкретный объект, о котором идет речь, обозначил только район (ОЗАТЭ) и характер недвижимости (производственные помещения).  И специалист дал мне такую информацию: квадратный метр такой недвижимости в данном районе стоит от 20 до 40 тыс рублей, стоимость сотки «голой» земли варьируется от 700 тыс до 1 млн рублей.

Итак, у нас есть исходные данные: 3,4 га земли и 12 000 кв.м. Возьмем для расчета меньшие величины, озвученные риелтором:

3,4 га = 340 соток*700 000 рублей = 238 000 000 рублей

12 000 кв.м*20 000 рублей = 240 000 000 рублей

Итого: 478 000 000 рублей

Полученная цифра меня вначале напугала. Я не поверил своим глазам, но больше не поверил своему опыту: ну, не может так ошибаться не в свою сторону административный аппарат. Но если учесть, что в 12 000 кв. м входят объекты различного назначения – цеха, гаражи, боксы, склады, я решил еще снизить  среднюю стоимость за «квадрат» до 10 000 рублей. И все равно получается 120 млн рублей. Сделал я и 50 % скидку на землю, и даже так получилось 119  млн рублей. А всего – 239 млн рублей.

Не вписавшись в ценовой люфт Прокуратуры и Правительства, я пошел на avito.ru, ведь, речь идет о рыночной стоимости недвижимости. Предлагаю вашему вниманию два первых попавшихся мне на глаза объявления о продаже земли в районе ОЗАТЭ:

По первому объявлению «сотка» земли стоит 850 000 рублей, по другому – 320 000 рублей. И даже если пересчитать по самой низкой цене, получается, что только 3,4 га бывшего ОЗАТЭ без строений могут стоить не меньше 108 млн рублей.

Решил я испробовать и другой вариант – раскрыл все карты руководителю одного из самых старых агентств недвижимости Владикавказа «Арамис» – Инге Сокуровой.  По ее словам, «сотка» земли в самом проблемном Промышленном районе города стоит 700 тыс рублей.  Инга объяснила также, что на рыночную стоимость, помимо спроса, влияет месторасположение участка, наличие инфраструктуры вокруг объекта. Участок же, вокруг которого возник этот сыр-бор, Сокурова назвала «уникальным предложением»:

– В этом районе города и такого размера участок я не встречала лет 5, наверное. Большой плюс объекта – наличие инженерных сетей, электричества высокого напряжения, газоснабжения среднего давления. Кроме того, вокруг объекта развитая инфраструктура.

Инга Сокурова считает, что рыночная стоимость «сотки» участка под технопарк  может колебаться в диапазоне 600-700 тыс рублей. Оценить стоимость построек общей площадью в 12 000 кв.м она не решилась, поскольку нет точных данных по ним. Но если даже считать, что эти здания пойдут под снос, цена за «сотку», по ее мнению, не может быть меньше 600 тыс рублей.

И тогда у нас получается, что рыночная стоимость участка земли составляет:

3,4 га = 340 «соток» *600 000 рублей = 204 000 000 рублей.

Я еще раз поинтересовался у Инги: могут ли разные оценщики сделать экспертизу и назвать суммы, которые бы разнились в 20 млн рублей. Риелтор ответила утвердительно:

– У нас с оценщиками часто бывают расхождения с оценочной стоимостью, например, квартир, которые приобретаются в ипотеку. Вот вам недавний случай: у нас был клиент, который предлагал за квартиру 2,5 млн рублей, а оценщик назначил стоимость в 2 млн 200 тыс рублей. Сделка сорвалась. Тот же ремонт в квартире оценщики  определяют на глаз, без учета, например, какая плитка использовалась в ремонте  – Шахтинского завода или более дорогого испанского производителя.

Инга Сокурова подчеркивает, что только риелторы владеют объективной  информацией по спросу и предложению недвижимости, а оценщики занимаются узкопрофильным направлением. И это подтверждается многочисленными примерами, когда так называемые независимые оценщики консультируются с риелторами по тому или иному объекту недвижимости.

Возможно ли, что «потеря» 21 миллиона рублей, связана со временем проведением оценки? И на этот вопрос Инга дает утвердительный ответ:

– С февраля этого года у нас наблюдается стагнация на рынке недвижимости. Оценку стоимости недвижимости можно проводить как в реальном времени, так и «задним числом». Мы, например, для суда довольно часто делаем такие экспертизы, чтобы ответить на вопрос, сколько стоил тот или иной объект в определенном  году. Для этого у нас есть своя информационная база.

Если оценка, на которую опирается Прокуратура, проводилась недавно, то может получиться, что Заурбек Цогоев, на которого возбудили уголовное дело, стал жертвой стагнирующего рынка недвижимости. Если же экспертиза проводилась с поправкой на дату заключения контракта,  то вопросы остаются к специалисту-оценщику.

По версии же «Градуса», наименьшая цена участка, приобретенного для нужд технопарка, которая была получена в ходе различных подсчетов, составила 204 млн рублей.

 

• Земля
• недвижимость
• правительство
• прокуратура
• Северная Осетия
• технопарк