Черные квадраты

28.04.2019 Зарина Цагараева, Валериан Туганов

Что будут делать с миллиардами незавершенного строительства и тысячей обманутых дольщиков

7,4 млрд полуфабрикатов

За 2018 год в Северной Осетии освоено около 1,4 млрд на реализацию жилищных программ. Удалось обеспечить 793 семьи сертификатами на улучшение жилищных условий. Наибольшее число — вынужденные переселенцы (487) и молодые семьи (226). За счет бюджетных средств был оплачен первый взнос или компенсировалась часть процентной ставки по ипотеке 16 молодых специалистов работающих в области здравоохранения, образования и культуры.

Если добавить статистику по переселению жителей из аварийного жилья, которое курирует Министерство ЖКХ, то движение вверх вроде бы наметилось.

Но картину резко портит количество недостроенных проектов. На 1 января 2019 года к незавершенному строительству относятся 169 объектов на общую сумму 7,4 млрд

Хотя два года назад общий объем «незавершенки» в республике составлял 211 объектов, оцененный в 9,5 млрд.

— По 10 объектам направлен пакет документов в Минимущество республики для передачи их в казну на общую сумму в 490 млн. Находятся на стадии передачи в Минимущество 15 объектов на сумму 1,2 млрд. Сроки завершения данных мероприятий от 2 до 6 месяцев, — отмечает министр строительства и архитектуры Таймураз Касаев.

Получается, проблемными активами теперь не опосредованно, а вполне конкретно обязана заниматься республика. Очевидно, придется снова обращаться к федеральному бюджету и пытаться продать наиболее интересные активы застройщикам.

Общероссийский тренд в отношении долгостроев пришелся весьма кстати. Во время недавнего визита в Северную Осетию заместитель председателя правительства России Виталий Мутко поинтересовался строительными делами республики.

— Очень много строится, везде вижу строительные краны. А как обстоят дела с обманутыми дольщиками, когда вы закроете все дома, нужна ли вам поддержка?

Премьер-министр Таймураз Тускаев ответил, что разработана «дорожная карта», а поддержка федерального центра, конечно, потребуется.

— В прошлом году ввели один дом. Проблемные объекты тянутся примерно с 2002-2003 годов. Люди обращаются, для многих это единственная возможность жить в комфортабельном жилье. Чтобы в обозримые сроки решить, нужна поддержка.

Мутко отметил, что Северной Осетии может быть оказана поддержка в рамках компенсационных выплат.

— Проблемных объектов на Северном Кавказе более 4300. В Северной Осетии 199 объектов. Будем работать, чтобы максимально уменьшить их количество.

Характерно, что определение «незавершенного строительства» специалистами разного толка от юристов до архитекторов считается неполным. Кандидат юридических наук Дмитрий Некрестьянов и некоторые другие специалисты уточняют: «объекты недвижимого имущества вне зависимости от степени готовности, не принятые в эксплуатацию, строительство которых ведется, приостановлено, законсервировано или прекращено».

Словом, речь идет об объектах, по которым либо ведется работа, либо работы не завершены в срок, либо осуществлена консервация.

Отсюда становится ясно, что сокращение объема незавершенного строительства в республике происходило, в том числе и за счет введения объектов строительства в эксплуатацию.

И в целом речь идет как о строящихся квадратных метрах, так и о проблемных.

Обманутые надежды

В Северной Осетии до конца 2020 года планируется завершить строительство пяти проблемных домов, включая многоэтажки по ул. Московская, Владикавказская и Курская. А в текущем году обещают сдать дома по ул. Генерала Плиева и Тогоева.

Интересно, что не все обманутые дольщики республики входят в соответствующий реестр.

dsc_6508_0

— Общее количество внесенных в реестр пострадавших граждан на 1 апреля 2019 года составило 396 человек или 461 договор, с учетом исключения дольщиков сданного жилого дома по ул. Астана Кесаева. По оставшимся семи проблемным объектам, по данным Росреестра, насчитывается 731 договор, из них 270 не включены в реестр по причине отсутствия заявлений от обманутых дольщиков, — поясняет Касаев.

Бесконечные митинги с участием потерявших деньги и надежду людей, видимо, дали накопительный эффект.

С 1 июля 2019 года в России вступает в силу новое законодательство в области долевого строительства. Застройщики больше не смогут брать деньги непосредственно у дольщиков. Строительные организации должны будут привлекать кредитные средства, а деньги вложившихся в стройку граждан будут храниться на счетах с импортным названием эскроу вплоть до сдачи жилья в эксплуатацию.

Правда, существуют и послабления. Правительство разрешило не использовать эскроу-счета в проектах, где степень готовности многоквартирного дома вышла за 30%, а количество заключенных договоров долевого участия составляет минимум 10% от количества жилых и нежилых помещений в доме.

— На сегодня уже четыре банка заключили 55 договоров на получение проектного финансирования на сумму 3,4 миллиарда рублей. Открыто 1262 эскроу-счета. Еще 14 банков рассматривают около 800 заявок, — подсчитал недавно Виталий Мутко.

Но есть и плохие новости — по оценкам экспертов, ужесточение правил строительства вызовет рост цен на квартиры в новостройках.

Строим много, но кому?

В 2018 году национальным проектом «Жилье и городская среда» для республики установлен целевой показатель ввода жилья в размере 209 тысяч квадратных метров. Показатель, согласно отчету профильного министерства, был достигнут: 42,7 тысяч м² составляет индивидуальное жилье, 167,2 тыс м² — многоквартирное жилье. Объем ввода стандартного жилья (ранее именовавшегося «эконом классом») в составе многоквартирного составил 165,2 тыс м².

Целевой показатель по вводу жилья на 2019 год для Северной Осетии установлен в размере 214 тыс м².

Что значит «квадратная» математика? Несмотря на то, что норматив за прошлый год был выполнен, есть сомнения в соотношении «цель-результат». Большая часть новостроек во Владикавказе по вечерам представляет собой потемки — горящий свет можно заметить только в нескольких окнах.

Часто первичный рынок становится объектом инвестиций, который в Осетии считается «твердой валютой», не подверженной кризисам и обесцениванию денег. Естественно, инвестировать могут только состоятельные граждане, покупающие по 2-3-4 квартиры. Некоторые даже могут выложить 20 млн за элитное жилье в фешенебельном «Сердце столицы». Но люди со средним достатком в лучшем случае могут рассчитывать только на ипотеку с массой оговорок. Например, достаточный для займа «белый» доход.

Понятно, что главное для регионального Минстроя — отправить в федеральный центр отчет о достигнутых показателях по определенным критериям, но конечная цель ведь не в том, чтобы наращивать квадратные метры, а в повышении обеспеченности граждан жильем. Технически ввод жилья этому способствует, но прямая связь совсем необязательна.