Ключевой момент

17.11.2016 Gradus Pro

Директор агентства «333» о том, куда и как движется рынок недвижимости Владикавказа

Отношение к недвижимости в РСО-Алания исключительное, особое. Это, в первую очередь, капиталовложение – обеспечение сохранности и приумножение денежных средств; и источник дохода – квартиру можно перепродать или же сдать в аренду. Ну и, конечно, определение статусности, если хотите, владельца — тот случай, когда жилье становится тем абсолютным критерием, отражающим истинное место в обществе собственника.

Нигде так, как в Осетии, действует поговорка «Купи не дом, а соседа». Именно степень солидности соседства, как правило, определяет цену за жилье. И неважно, что или кого мы называем «соседом»: район, известного человека, экологические параметры, наличие инфраструктуры и так далее.

wp_20161110_006Сегодня наш гость Сергей Ярин – директор агентства недвижимости «333». Человек, который, по его собственному признанию, никогда и не думал заниматься чем-то подобным. Образование не профильное, предыдущий опыт работы тоже никак не был связан с риелторской деятельностью. Но то, что некоторое время назад пугало своей неизвестностью, сейчас стало его работой.

Сергей Андреевич, что значат три тройки в названии вашего агентства? Почему «333»? Вы суеверны?

– Нет, конечно (смеется). В действительности, название выбрано по единственному критерию – запоминаемость. Откровенно говоря, не хочется быть перепутанным с каким-нибудь запятнавшим свою репутацию агентством. А перепутать очень легко — сейчас в Осетии, по моим подсчетам, работает 29 фирм, занимающихся риелторской деятельностью. В то же время, согласно результатам поисковиков, таких компаний во Владикавказе 53.

Согласитесь, цифры немыслимые для нашего небольшого региона. Естественно, что подавляющее большинство данных компаний – сложившийся осадок от финансово кризисных периодов последних лет, когда люди, боясь экономических потрясений, инвестировали свои деньги в недвижимость без особого разбора цены и качества.

Сегодня же переизбыток агентств приводит к негативному отношению к риелторам со стороны клиентов. Поиск квартиры в настоящее время можно сравнить с приобретением цветов после 9 вечера на «26 школе», когда по причине назойливости некоторых продавцов и неоправданно завышенных цен в следующий раз стараешься распределять свое время с запасом, чтобы успеть купить заветный букет по гораздо приземленной цене в другом, уже проверенном месте.

Вот этим самым «проверенным местом» и стремится быть наше Агентство недвижимости «333».

Но, ведь вы говорите, что во Владикавказе и так слишком много агентств. Так зачем вы пошли в поле, где уже все вспахано, если так можно выразиться?

– Сразу скажу, мы знали, на что шли. Более того, ставили перед собой вполне четкие задачи и планомерно добиваемся их решения. Я считаю, что время, как и в любом другом бизнесе, расставит все на свои места. Думаю, через пару лет на осетинском рынке недвижимости останется не более 5-7 надежных конкурентоспособных продавцов, среди которых мы планируем быть.

– Это амбиции?

– А почему бы и нет? «333» в своем сегодняшнем виде осуществляет свою деятельность с начала текущего года. В работе агентства учтен как положительный опыт, так и ошибки коллег по сфере деятельности. Главные три правила в «333» – сохранение положительной репутации, предоставление  качественного сервиса, обеспечение юридической чистоты и конфиденциальности сделок.

Работа структурирована, каждый сотрудник знает, чем и когда заниматься, любой принятый объект закрепляется за соответствующим менеджером согласно компетенции и зоны ответственности, что исключает безответственность в работе.

Особенно мы гордимся тем, что наше агентство теперь является официальным партнером ПАО «Сбербанк», успешно и эффективно сотрудничает с ПАО «ВТБ-24» и ПАО АКБ «Связь-Банк».

– А чем вы им так понравились? Все, что вы перечислили – это ваша внутренняя кухня. А банку, как мне кажется, важны несколько другие вещи…

– Согласен. Поэтому мы очень большое внимание уделяем работе с застройщиками. И главный критерий тут – надежность самого застройщика. Менеджеры «333» предлагают объекты недвижимости только от «титанов» строительного бизнеса Осетии. Как, например, «КИТ», «СТК-59», «Стройцентр», «ПМК-83», «СУ-1», «Стройинвест», «Резон», «ДорЖилСтрой», «Ирбис», «Строитель», «БИК», «АСК-12» и др. Вам что-нибудь говорят эти названия?

– Подозреваю, что меньше, чем вам.

– Вот именно! Безусловно, стремление каждого шагающего в ногу со временем человека – стать обладателем просторного, современного,обустроенного по последнему слову жилья с величественными по размаху комнатами и высокими потолками. А спрос, как известно, рождает предложение, к сожалению, для многих из нас далеко не всегда соответствующее возможностям.

Не буду углубляться в количественные характеристики фирм-застройщиков в нашей республике, т.к. подсчет значительно превысит даже количество оговоренных ранее риелторских компаний, давайте обсудим ситуацию по строящимся домам в деталях.

Любой новоявленный соискатель первичного жилья при выборе объекта, сталкивается с рядом вопросов, заблаговременная предусмотрительность в разрешении которых – гарантия своевременного получения на выходе планируемого по качеству продукта. Это – возможные риски по своевременности, качественности и достаточности заявленных застройщиком требований.

– И какие перспективы у «новоявленных соискателей первичного жилья» сейчас?

– Вы имейте в виду, где и по какой цене можно купить? С удовольствием отвечу. Не считая ряда обособленных элитных строений в городе, недосягаемых для большинства по цене, самым востребованным сейчас и популярным районом в городе остается «Олимпийский парк». Ранее продаваемый за 30-35 тыс. руб. за м2 в «Олимпийском парке», в настоящее время уже исчисляется порядка 40 тыс. руб. и выше. Коммерческие помещения, обходившиеся в среднем по 35-40 тыс. руб. за м2, сейчас стоят от 50 тыс. руб.

Неожиданно высокий вначале спрос немного спал в отношении бюджетных новостроек по ул. З.Магкаева.

Если провести аналогию событий минувшего времени, считаю, что ожидаемый высокий спрос на недвижимость и не менее значительная перспектива роста цен предстоит в новом 18 мкрн. — «Московском квартале». Несколько сотен наших сограждан уже вложили свои деньги где-то в десяток домов здесь. А такжев «Новом городе», который уже успешно освоили «Ирафтрансстрой» и «КИТ».

Вполне возможно, что по прошествии каких-нибудь 30-40 лет квартиры в новостройках, стремительно возведенных на наших глазах, следующие поколения будут называть «путинками» (как некогда «сталинки» и «хрущевки»), что станет одним из показателей эпохи, в которой мы живем.

– Да, когда они станут «вторичкой»…

– Всему свое время, я бы сказал. Кстати, продажа вторичного жилья — самый непростой сегмент в нашей работе.Отличие работы со вторичным жильем от первичного, сравнимо с поговоркой — «Берешь чужое – отдаешь свое», когда понимание владельцем истинной стоимости своей недвижимости приходит лишь через какой-то период времени.

Приведу пример. «Ну как можно так дешево отдавать?»- возмущалась одна из наших клиенток, – «Посмотрите, ламинат папа привез из Германии в 1992 году, обои импортные, стенка чешская». Ну, и так далее…

Как видите, зачастуюна первой встрече с продавцом невозможно «на ура» договориться об адекватной цене. Любому серьезному решению необходимо осмысление.

Однако совершенствуемся мы как специалисты, совершенствуются в юридической и финансовой грамотности и наши клиенты. Это, безусловно, положительная тенденция. Наши соотечественники уже умеют считать свои денежные средства.

– А если все трансформировать в цифры, то какая картина вырисовывается во Владикавказе?

– Если еще два года назад стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке Владикавказа исчислялась в среднем 1,6 млн. руб., двухкомнатной – 2,2 млн. руб., «трешки» — порядка 3,3 млн. руб., то ситуация сегодняшнего дня заметно изменилась.

Возьмем «однушки» в кирпичных «хрущевках» общей площадью 27-32 м2 (в среднем – 30 м2), «полторушки-двушки» 35-47 м2 (в среднем – 42 м2), «трешки» – 54-74 м2 (в среднем – 69 м2). Отмечу, что при подсчетах не будем исключать площадь балконов и лоджий, при реальной оценке стоимости недвижимости отнимаемых от общей в соответствии с законодательством с 2005 года.

Возьмем в руки калькулятор и определим цену двухлетней давности за м2 вторичного жилья в г. Владикавказе. Для «однушки» 1,6 млн. делим на 30 м2и получаем 53,34 тыс. руб., для «двушки» – 2,2 млн. на 42 м2. Итог — 52,38 тыс. руб. Ну, и для «трешки» – 3,3 млн. на 69 м2. В остатке — 47,83 тыс. руб. Усреднив эти цифры, в среднем получим 51,19 тыс. руб. за м2. Необходимо отметить, что при расчете цены за м2 без учета лоджий и балконов эта цифра увеличится до 55-57 тыс. руб.

Согласитесь, достаточно существенный показатель стоимости даже для не требующего затрат жилья. Парадокс в том, что в тех же новостройках эконом-класса стоимость даже с учетом затрат на ремонт не превышала 45 тыс. руб. за м2. А учитывая, что в квартирах на вторичном рынке недвижимости, к качеству ремонта которых больше подходит выражение «остатки былой роскоши», нежели «неплохая косметика», сложившаяся ситуация вызывала, мягко говоря, недоумение.

Стоимостьже сегодняшнего м2 на вторичном рынке недвижимости Владикавказа соответствует в среднем показателю в 40-45 тыс. руб.

Это не падение цены, а закономерное, сложившееся в результате действия законов рыночной арифметики событие.

– А эта «арифметика» уже включает в себя цену на ваши услуги?

– То есть, вы тоже думаете, что через агентство, через риелтора дороже?

– А разве нет?!

– Ответственно могу заверить, что этот стереотип потенциального покупателя ошибочен. Не устаю повторять, что скупой платит дважды. На рынке недвижимости периодически возникают ситуации, когда покупатель, не желающий работать через нас, находит выход на хозяина заветного объекта недвижимости, самостоятельно ведет переговоры, подписывает договор купли-продажи. Но мой опыт работы дает мне право утверждать, что подобные сделки однозначно убыточны для самого покупателя.

Так, одну из продаваемых через «333» квартир в районе набережной некто приобрел за 4,8 млн. руб. При этом та же сделка через нашего менеджера обошлась бы тому же покупателю на 650 тысяч дешевле! А фермерское хозяйство, купленное другим самостоятельным покупателем за 22 млн. руб., через специалиста «333» обошлось бы в 18 млн. руб. И таких примеров множество.

При работе с первичными объектами недвижимости риелторские услуги оплачиваются не покупателем, а застройщиком. В этом наше принципиальное отличие. Более того, успешная работа агентства также вознаграждается в формате бонусных солидных скидок со стороны застройщика. Естественно, что подобные радости – результат переговоров на уровне руководства строительных компаний и длительной успешной работы со стороны работников нашего агентства. Мы не экономим на рекламе, зарабатывает застройщик – зарабатываем мы.

Что касается вторичного жилья и коммерческих объектов недвижимости, исходя из опыта ведения переговоров с собственниками, считаю необходимым отметить, что качественный торг квалифицированного риелтора несравним с прямыми переговорами между продавцом и покупателем. Да и о юридической прозрачности и чистоте сделки забывать нельзя.

Я не отрицаю, что некоторые риелторы, которые стремятся за счет случайного покупателя решить все собственные финансовые неудачи, набрасывают тень на всех работников этой сферы бизнеса. Именно поэтому в «333» мы твердо оговариваем ставку заработной платы, скрупулезно относимся к отбору персонала, реагируем на любые возможные нарекания со стороны клиентов и дорожим заработанной репутацией.

– А какой самый запоминающийся клиент к Вам обращался?

– Каждый клиент очень важен для нас. Из соображений конфиденциальности оставим эту тему без имен. Но могу сказать, что из знаменитостей, обратившихся в «333», нам посчастливилось работать с Олимпийскими призерами, известными на Кавказе артистами, бизнесменами и особо приятно было сотрудничать с чрезвычайно интеллигентной семьей одного из резидентов «Камеди».

– Приоткройте тайну, когда необходимо остановиться на конкретном объекте недвижимости, как определить что это, как говорится,«твое»?

– Запомните одно непреложное правило: выбирает всегда женщина и только женщина. Она – причинно-следственная связь итогового «берём». Несмотря на суровость и решительность кавказских мужчин, проницательнее в вопросе выбора недвижимости все-таки женщины. Можно сколь угодно говорить об арифметике цен и престижности района, но если сердце жены расположено (или не расположено), муж не сможет устоять. Кстати, моя семья в этом плане не стала исключением.

На правах рекламы

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

СТАТЬИ

PRO задачи «Алании» на новый сезон, бюджет клуба и реконструкцию стадиона «Спартак»

28.07.2020

Руководитель Центра поддержки экспорта республики Бела Осипцова об особенностях осетинской внешней торговли

Бесхозные скотомогильники как предмет денежных споров и очаг сибирской язвы

25.07.2020

Скандальная реконструкция «треснувшего моста» привела ко второму уголовному делу

ЕГЭ как болезнь общества

19.07.2020

Машины с армянскими номерами оказались вне закона

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: