Подарки — не отдарки

Как мэрия и суд дарили «Винченцо» землю в парке

В судебных кабинетах Северной Осетии вновь звучит название популярной сети «Меркада». Речь не о висящем на волоске ресторане «Дендрариум», как все могли подумать. Известный ресторанный бренд всплыл в деле о законности другого заведения — кафе «Винченцо», что открылся недавно в Центральном парке культуры и отдыха им. К.Л.Хетагурова. Правда, сама «Меркада» не участвовала в процессе (о принадлежности к бренду говорит лишь знакомое название). Но обо всем по порядку.

В 2015 году прошел аукцион по покупке маленького, старенького кафе и земли, принадлежащих городскому «Общепиту». Объект располагался на территории парка, к слову, объекта культурного наследия. Собственником имущества — нежилого помещения площадью 224 кв.м. на земельном участке 287 кв.м. — оказался некто Константин Захаров.

В том же году он получил разрешение сроком до конца ноября 2016 года на реконструкцию кафе со следующими параметрами: два этажа, площадь застройки на земельном участке — 230,9 кв.м., общая площадь — 355 кв.м., высота — 7,5 кв.м. Как принято в североосетинских реалиях, за установленные рамки проект вышел значительно.

О начале строительства здания «Градус» писал еще в прошлом году в материале «Владикавказская мечта».

Акт первый

Захаров приступил к перепланировке за 10 дней до окончания срока разрешения. А когда начались баталии по вопросу незаконного строительства, продал и земельный участок, и строящийся объект ООО «Трейдер», который и продолжал строить весь 2017 год.

Так как объект явно выходил за пределы своего земельного участка, с легкой и щедрой руки мэрии с аукциона ООО «Трейдер» был продан еще земельный надел в 125 кв.м. под уже выстроенным зданием.

Каким образом прошел так называемый аукцион и как продается несвободный земельный участок осталось большим секретом.

Возникает логичный вопрос — как в охранной зоне города, на территории объекта культурного наследия продается земля под самовольно построенным зданием?

Тем не менее, строительство продолжилось, и когда кафе уже функционировало и принимало первых посетителей под прохладной сенью деревьев, мэрия вдруг очнулась и подала на застройщиков в суд с требованием привести здание в соответствие с проектом разрешенного строительства. К тому моменту компания взяла в оборот еще 219 квадратных метров муниципальной земли.

Стоит внести ясность в сложные и стремительно меняющиеся правовые взаимоотношения. На суде ООО «Трейдер» уже не фигурировал. Иск городская администрация направила в адрес Константина Захарова, который ранее продал имущество ООО «Трейдер», Анатолию Бацоеву — директору того самого «Трейдера», и неких Феликса Бузарова и Марины Роман. Встречным иском к АМС Владикавказа эта группа товарищей, за исключением Захарова, потребовала сохранить кафе в реконструированном виде и признать право общей долевой собственности на него. То есть, как это у нас зачастую бывает, узаконить постфактум.

Судебную тяжбу администрация Владикавказа проиграла. Но как элегантно она это сделала, стоило бы отдельного повествования от Михаила Зощенко.

Хотя даже у классика русской литературы иссяк бы богатый словарный запас, если бы он услышал, как на суде представитель администрации города спрашивает у своих оппонентов — «как и у кого они все-таки приобрели землю». То есть человек пришел отстаивать интересы Владикавказа и уточняет информацию у людей, на которых мэрия и подала в суд.

Но и это еще не все. В конце первого заседания оказалось, что рассматривается не только апелляционная жалоба города, но и частная жалоба оппонентов — о снятии обеспечительных мер, что позволило бы и дальше эксплуатировать здание и зарегистрировать право собственности на него. Это стало полной неожиданностью для представителя Комитета по охране объектов культурного наследия республики Татьяны Шрамко (ведомство в деле было представлено третьей стороной). Ей пришлось ходатайствовать о переносе рассмотрения дела, так как Комитет не уведомляли о рассмотрении жалобы и, соответственно, времени на подготовку не было.

Когда судья поставил вопрос — рассматривать жалобу без третьей стороны или перенести судебное заседание, юрист администрации (которая, напомним, является истцом), после значительной паузы выдает, как лицо совершенно незаинтересованное, гениальную фразу — «на рассмотрении суда». Одна из судей предложила председательствующему «быстрее эту жалобу рассмотреть», но тот возразил, что вопрос спорный и отложил рассмотрение дела на неделю. Выходя из зала суда, представитель Марины Роман в ехидном тоне предложил Шрамко «отказаться от всех требований».

Акт второй

К моменту второй попытки рассмотрения апелляционной жалобы столичная администрация и вовсе решила следовать олимпийскому принципу «главное не победа, а участие», прислав на защиту интересов города молодого парня, которому просто второпях вручили текст апелляционной жалобы и подчеркнули то, что надо сказать при выступлении.

В АМС не учли или не захотели учесть, что помимо заранее подчеркнутого, у суда могут быть и дополнительные вопросы, к которым неопытный специалист окажется не готов (так все и получилось).

Вполне наглядная демонстрации отношения городской администрации к отстаиванию муниципального имущества, которое, впрочем, с завидной щедростью продолжают раздавать. У мэрии огромные долги (около 1 млрд), продолжают браться кредиты, на что власть предержащие не устают сетовать из одного заседания в другое, и при этом продолжают фактически раздаривать оставшееся. Сколько денег тем самым уходит мимо вечно скудной городской казны, пусть остается на совести АМС.

Куда убедительнее выглядело выступление Татьяны Шрамко, которая настаивала на том, что эксплуатация кафе незаконна, так как отсутствует право собственности на здание. Суд продлил обеспечительные меры, но как оказалось, всего лишь на пару часов — на время судебного заседания.

Самоволка

 В ходе своего выступления (уже по рассмотрению апелляционной жалобы) Татьяна Шрамко назвала решение Ленинского суда незаконным и необоснованным, с неправильным толкованием федерального законодательства об объектах культурного наследия и привела несколько аргументов: самовольная постройка, которая производилась в период окончания выданного разрешения на строительство; самозахват муниципальной земли под самовольно возведенным зданием в размере 219 кв.м.; строительство на объекте культурного наследия без согласования с Комитетом; превышение предельных размеров строительства реконструированного здания, что в охранной зоне запрещено.

 Как следует из вступления сотрудника Комитета, строительные работы на объекте были начаты только за 10 дней до окончания разрешения на строительство. По сути, стройка велась самовольно. В градостроительном кодексе прописано, что разрешение на строительство не требуется, когда по окончании работ имеются незначительные отступления от проекта и не затронуты, так называемые конструктивные элементы здания. По словам Шрамко, конструктивные элементы затронуты были, а строительство велось не по проекту, представленному в администрацию:

— Разрешение выдавалось на земельный участок площадью 287 кв.м., а потом он разросся до 412 квадратов. Каким образом на территории 125 кв.м. которые город пустил с аукциона, могли быть не затронуты конструктивные элементы здания? Эти 125 кв.м. в воздухе что ли висят?

 Тем не менее, ответчики настаивали, что конструктивные элементы не пострадали. Да и экспертиза это подтвердила. Впрочем, не назначенная судом.

Правовед считает, что и с техническим паспортом на самовольное строение тоже «не все так однозначно». Согласно паспортным данным, указанная площадь застройки земельного участка составляет 631 кв.м. Из строительных норм известно, что площадь застройки никогда не бывает меньше площади земельного участка, который, как мы помним, составляет всего 412 кв.м (это видно на публичной кадастровой карте). Следовательно, 219 кв.м. являются землей АМС Владикавказа, в истребовании которых городские власти оказались не принципиальны.

Банально игнорируется и градостроительное законодательство. В строительных нормах и правилах черным по белому говорится:

 — Площадь застройки устанавливается равной площади горизонтального сечения по внешнему контуру здания на уровне цоколя. При этом в ней учитываются все выступающие части здания с перекрытиями — балконы, террасы, галереи, веранды и портики. Если имеются архитектурные детали здания с опорой на столбах, то они также включаются в общую площадь его застройки.

Правда, судья поинтересовался у представителя одного из собственников, как площадь земельного участка может быть меньше площади застройки.

— Она не оказалась меньше. За площадь застройки считается площадь первого и второго этажа. 631 — площадь по внешнему обмеру, а общая площадь считается по внутреннему обмеру, которая составляет 588 кв.м.

Видимо, исходя из этих расчетов, суд и исключил захват муниципальной земли.

Шрамко пыталась возразить, что исчисление площади не происходит путем складывания двух этажей, а лишь по периметру застройки:

— Вне зависимости от этажности, площадь застройки — это то, что под цоколем. Более того, если на втором этаже есть выступающие части — балконы, веранды и т.д., они проектируются на земельный участок, то есть любой выступ считается. Из этого следует, что площадь застройки считается только по земельному участку. Она всегда относится к земельному участку, а не к площади этажей. И в техническом паспорте на здание указана эта площадь застройки земли – 631,7 кв.м.

Надо сказать, что технический паспорт отражает странную конфигурацию здания буквой «г», хотя сам объект вполне себе прямоугольной формы. Значит, и он незаконный, не отражающий фактический размер и конфигурацию самовольного объекта. Правовед ставит под сомнение достоверность документа еще и по той причине, что составлен техпаспорт был в марте 2018 года, когда здание было полностью готово.

Судья поинтересовался у Шрамко, что мешало Комитету в суде первой инстанции поднимать этот вопрос и заявлять ходатайство о подложном техпаспорте?

— Мы поднимали эти вопросы, и это в протоколе есть, но суд меня не слышал. Комитет вообще не хотели привлекать к делу. Нас привлекли только после того, как в адрес АМС был подан встречный иск. Хотя здание кафе находится на территории выявленного объекта культурного наследия и в охранной зоне города.

Урезанный парк

Территориальная принадлежность кафе стала следующей аргументацией представителя Комитета. Парадоксально, но согласно решению суда первой инстанции, «Винченцо» и вовсе не находится на территории парка!

Как следует из материалов дела, парк состоял из двух кадастровых кварталов. Первый (площадью 12 га) располагался до ул. Горького, второй (площадью 4 на) — после ул. Горького, то есть речь о детском парке, где сейчас находятся всевозможные карусели и собственно, кафе «Винченцо».

Впоследствии при регистрации Парка культуры и отдыха им. Хетагурова и постановке его на кадастровый учет, земельному участку под парком присвоен единый кадастровый номер 15:09:0020401:255.

Во всяком случае кадастровой палатой в июле 2017 года была выдана выписка из кадастрового дела на здание кафе, из которой следует, что оно находится на земельном участке с этим же кадастровым номером, то есть на территории парка.

Даже защита бизнеса представила суду выписку из кадастрового дела (от марта 2018 года), которая подтвердила, что земельный участок парка простирался, как ему и положено — до ул. Горького и после ул. Горького вплоть до планетария.

По словам Шрамко, ни суд, ни ответчики этого не заметили и только приглашенный в суд сотрудник Кадастровой палаты представил весьма любопытное письмо.

Оказывается, еще в 2013 году парк был зарегистрирован по границе ул. Горького с кадастровым номером 15:09:0020401:255, то есть территория Парка сократилась на целых 4 гектара! А все остальное, в том числе и кафе, и не парк вовсе, а так – игры в песочек.

Забавно, но тогда выданные Кадастровой палатой выписки из кадастрового дела, согласно которым «Винченцо» расположено на территории парка, надо считать «липой»?

Ответ нашелся у ответчиков, которые назвали спорные бумаги «технической ошибкой».

— В своем решении Ленинский суд ссылается на заключение кадастрового инженера, который утверждает, что реконструкция здания произведена в границах земельного участка, принадлежащего истцам. Однако приобщенные к материалам дела документы опровергают это полностью. Имеется самозахват муниципальной земли, а представитель кадастровой палаты принес фальсифицированный документ, — считает Шрамко.

Если предположение представителя Комитета по охране объектов культурного наследия республики верны, то получается, что кадастровая палата предоставила в суд подложный документ. Такой факт наверняка должен заинтересовать правоохранительные органы. А даже если парк и поделен, то каким образом кадастровая палата произвела столь масштабные и серьезные работы без участия и учета мнения городской администрации?

Законный самострой

Не так страшен самострой в России, как может показаться. 222 статья Гражданского кодекса легализует самострой при определенных обстоятельствах. Именно ссылку на эту статью приводит суд первой инстанции в своем решение, а именно пункт № 3:

«Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности или постоянном пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении в том числе следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права допускающие строительство на нем данного объекта; если день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах»

Из материалов дела не усматривается, что ответчик ставил перед АМС вопрос об аренде или праве собственности на самовольно занятый земельный участок. Разрешения на строительство объекта недвижимости в тех объемах и параметрах ответчик не получал и не обращался в АМС, пыталась объяснить Шрамко.

— Кроме того, имеются правила землепользования и застройки Владикавказа. В границах охранных зон не допускается строительство новых зданий, наземных инженерных и транспортных сооружений, искажающих исторический ландшафт. Вблизи памятников необходимо полное сохранение или восстановление исторического благоустройства. Новая застройка должна формироваться по охраняемой линии застройки, габариты и высота зданий, проектируемых на месте сносимых ветхих домов, должны соответствовать сносимым зданиям, в соответствии с их типологией, — уверена правовед.

Несмотря на доводы, аргументы и цитирование законов, Верховный суд оставил в силе решение первой инстанции. Теперь Анатолий Бацоев, Марина Роман и Феликс Бузаров смогут получить полные права на кафе «Винченцо» в парке.

По факту городские власти безразлично отнеслись к судьбе «подаренных» бизнесменам двух соток земли в самом популярном месте отдыха Владикавказа, которые могли бы принести всегда бедному городскому бюджету как минимум 2-3 млн.

Не вызывают удивления и методы, которыми орудует «Меркада» депутатов Засеевых (хотя формально, повторимся, бренд в деле не участвует). В данной связи весьма любопытно будет наблюдать за судьбой ресторана «Дендрариум». Владельцы подали апелляцию на решение Советский суда, постановившего снести фешенебельное заведение.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

СТАТЬИ

Михаил Ратманов поставил диагнозы и призвал жаловаться на вымогательства в больницах

14.10.2018 Gradus Pro

Музыкант Фати Бесолти о том, как эффектно встроить “национальное” в современное искусство

13.10.2018 Gradus Pro

Коллектив Музыкального театра не получил выплаты по «майским указам»

12.10.2018 Gradus Pro

Водоканал приказал недолго жить

Как Осетия туристов привлекает. И пугает

10.10.2018 Gradus Pro

В Осетии зарабатывали миллионы на повешенных на население киловаттах

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: