Вячеслав Атаев: Мы живем в состоянии регулируемого хаоса

Юрист, эксперт по земельно-имущественным отношениям, член Общественного Совета Владикавказа Вячеслав Атаев уверен, что земельные проблемы в Осетии нужно решать сегодня, иначе завтра будет поздно.

Во время предыдущей беседы Атаев утверждал, что дальнейшее откладывание острых земельных вопросов в Северной Осетии чревато необратимыми последствиями. Прошло почти полтора года, в республике сменилась власть, а что поменялось в отношениях власти с землей?

— Пока — принципиально ничего. Но радует, что было очень много обращений и звонков от знакомых и незнакомых, прочитавших  нашу первую статью, — отвечает Атаев. — У всех, конечно, бывают разные вопросы, но в основном это цена и границы земель. В прошлой статье мы писали об этом, но не детализировали саму проблематику. Поэтому могу сказать, что кадровый голод в отрасли управления земельными ресурсами, отсутствие границ, которые предусмотрены законом  и дисбаланс кадастровой стоимости — в совокупности являются проблемой №1.

— Сергей Меняйло практически сразу объявил об очередной инвентаризации земель. Как, кстати, и Вячеслав Битаров пять лет назад. Почему мы никак не можем точно и достоверно посчитать количество земель, занятых и бесхозных, в республике?

— Потому что, во-первых, необходимо иметь четкий алгоритм при решении этой задачи, а, во-вторых, привлечь для этого профессионалов очень высокого класса. Надеюсь, что сейчас ситуация изменится.

—  А  какова ситуация с сельхозземлями, ведь проблема тотальной безработицы и несправедливого распределения земель на селе никуда не исчезла.

— Для того чтобы изложить свою точку зрения хотелось бы немного выйти за рамки земельных правоотношений. Так как жизнь всегда шире, чем закон, давайте посмотрим на это с точки зрения обычного сельчанина, которые ко мне тоже периодически обращаются за консультацией. А один раз вообще пришлось разбирать ситуацию в селе, где решался вопрос о том, кому и что достанется от бывшего колхоза, вроде все решили и сельчане остались довольны.

Ну, так вот, предположим, что он родился и вырос в селе. Его родители были работниками колхоза или совхоза. Наступил переходный период, когда хозяйства прекратили свое существование. Все сельчане ударились в водку — кто ее делать, кто пить, а кто вообще уехал в город.

Ну, одним словом, поля стояли никому не нужные, потому что прибыль от водки была несоизмерима с  прибылью от реализации сельхозпродукции.

Он, тоже позанимавшись водкой или спиртом, жил уже в городе и иногда приезжал в село. В то же время более дальновидные люди начали потихоньку оформлять сельхозугодья на себя. Кто, как и сколько сможет. Кто-то сделал документы, кто-то просто самозахватом использовал определенные площади, никому ничего не платя.

И вот ситуация в спиртовой промышленности пришла к такому итогу, о котором мы все уже знаем, и взоры всех бывших сельчан снова обратились на пашни, сенокосы и пастбища, то есть к своим истокам. А здесь уже кто-то работает, по писанным или неписанным правилам. То есть, либо официально, либо нет. И так просто их уже оттуда не попросишь.

Получается, то, что раньше принадлежало всему селу, сейчас стало принадлежать группе лиц. При этом все необходимые границы, в том числе населенных пунктов (сел и поселений) тоже отсутствовали.

Так вот эта проблема, вновь появившихся латифундистов на селе сама по себе никуда не денется, как бы мы этого не хотели и рано или поздно проявится в форме недовольств и социальной напряженности в обществе, потому что такие как наш герой фактически остались без работы и вынуждены либо уехать из республики, либо просто бездельничать.

 — А при чем здесь, например, границы поселений и сельхозземли?

-Все дело в том, что во время оформления земель сельхозназначения у поселений напрочь отсутствовала градостроительная документация в виде генпланов и правил землепользования и застройки, на основании которых должны регулироваться земельные отношения в том числе.

Границы поселений и населенных пунктов как таковые отсутствовали, и фактически правильно не установлены и по сей день. А, следовательно, и земли часто предоставлялись незаконно, да и сейчас в этом секторе, думаю, ситуация не лучше.

И зачастую сельхозпроизводители не могут заниматься тем, что у них не написано в их документе на землю, несмотря на имеющиеся возможности, как материальные, так и географические.

Это называется «разрешенный вид использования».

— Почему никто не обращает внимание на происходящее?

— Потому  что подготовка законной градостроительной и землеустроительной документации по установлению границ — недешевое удовольствие. И требует, кстати, привлечения не только кадастровых инженеров, но и юристов. Я вас уверяю — если сейчас внимательно проверить все вышеуказанные документы, то половина из них будет непригодна для использования. И я говорил об этом в прошлый раз, и всегда говорю на совещаниях различного рода. Мы не должны быть временщиками!

Сейчас новое руководство Прокуратуры Северной Осетии, наконец, обратило на это свое внимание, и о границах мы еще сегодня поговорим. Но в любом случае должна быть золотая середина. Считаю, что мало выявить нарушение, необходимо еще и провести разъяснительную работу с сотрудниками, которые непосредственно занимаются земельными вопросами на месте. И вот здесь начинается самое интересное.

Могу сказать, что большинство проблем, с которыми мы сталкиваемся в сфере земельно-имущественных отношений — это следствие отсутствия квалифицированных кадров в отрасли.

Периодически общаясь с теми, кто обращается в администрации местного самоуправления могу точно сказать, что чаще всего эти специалисты ведут себя как враги народа или как люди, делающие одолжение в виде выделенного времени на обсуждение вопроса  или проблемы, с которыми к ним обратились.

Но это полбеды. Основная проблема заключается в их некомпетентности, затягивании сроков с ответами и так далее.

Эту ситуацию необходимо менять. Но без изменения способа мотиваций этих работников мало, что получится.

— Что Вы конкретно имеете ввиду? Маленькие зарплаты, низкий уровень знаний?

— Конечно, оплату за труд и обязательное повышение уровня знаний. Специалист в этой области должен быть одновременно юристом, кадастровым инженером, экономистом, финансистом, психологом и вдобавок ко всему немного коллектором. И сколько Вы думаете, максимум он за это получает? Да, мы уже об этом писали — максимум 25000 рублей в месяц, а так, в основном 14000-17000 руб.

То есть, мы заведомо создаем повод для коррупции, и поэтому постоянно кого-то ловят.

Понятно, что они делают это не от хорошей жизни. Другое дело, если у тебя достойная  заработная плата, и ты еще периодически проходишь повышение квалификации, тогда и результаты будут иные. С учетом огромной нагрузки с одной стороны и соблазна заработать легкие деньги… Вот эту ситуацию необходимо решать всеми имеющимися у правительства республики возможностями.

— А как конкретно правительство может повлиять на работу администраций? Закон о местном самоуправлении дает много возможностей местной власти и мало рычагов влияния региональной. А устные призывы в адрес предпринимателей «платить больше», и речь не только сельхозземлях, но и о городских рынках, к примеру,  банально игнорируются.

— Это не совсем так. Во-первых, правительство регулирует размер арендной платы. Во-вторых, в 2018 году была создана межведомственная рабочая группа для анализа работы органов исполнительной власти и местного самоуправления в сфере земельных отношений. Я сам был одним из инициаторов ее создания. Благодаря прямому участию Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Северной Осетии Тимура Медоева и поддержке первого заместителя председателя правительства, рабочая группа состоялась. Я напрямую участвовал в формировании состава и сознательно попросил не включать в него заместителей администраций и иное «большое начальство».

-Почему?

— Потому что эта группа предназначена для того, чтобы именно те, кто, как говорят разведчики и сельхозпроизводители, работает в поле, то есть непосредственно с документами и людьми, разобрались в проблемах, с которыми они сталкиваются  и поделились опытом. И особенно попросил, чтобы в  состав рабочей группы в обязательном порядке включили юристов администраций.

Но, к сожалению, состоялось только одно заседание. Дальше дело с мертвой точки не сдвинулось.

Но даже на этом единственном заседании были найдены некоторые точки соприкосновения и проблемы, связанные с реализацией норм законов, которые в республике находятся  на стадии старта. По крайней мере, все увидели друг друга в лицо и обменялись телефонами.

— Неужели очередная «рабочая группа» может распутать клубок земельных проблем в республике, который складывался долгие годы?

— Нет, конечно. Это целый комплекс мероприятий. Во-первых, в любом деле должна присутствовать стратегия и тактика. Во время подготовки проекта нашего республиканского закона о земле в 2002 году я изучил опыт примерно 30 российских регионов. Понимаете, мы малоземельный регион с одной стороны. С другой — большая часть республики занята горными территориями, и здесь есть своя специфика касательно минимальных и максимальных предельных размеров земельных участков. Поэтому при воплощении закона в жизнь очень часто могли возникать различные нюансы касательно допустимых размеров. И поэтому я очень скрупулезно подошел к изучению опыта других регионов.

Также и сейчас необходимо провести очень тщательный анализ всего того, что происходит в каждом населенном пункте. Можно называть это как угодно — инвентаризация, экономический анализ, создание математической модели.

Главное — сделать его по-настоящему, чтобы был толк. А не для того, чтобы освоить бюджетные средства и извести кучу бумаги. Не хочу ни про кого говорить нехорошо, но скажу, что этим никто толком не занимался. А вот благодаря этой группе мы как раз-таки могли бы понять — чего не хватает нашим жителям для более-менее комфортной жизнедеятельности. Для меня это самое главное, остальное — вторично. А по результатам работ выработать единую концепцию, над которой я сейчас, кстати, работаю.

Наша задача сделать так, что бы вы могли прийти в орган, уполномоченный управлять землей, и вас бы встретили с улыбкой, все объяснили и пожелали доброго пути.

Скажите, Вы можете привести мне в пример хоть одну администрацию, где ситуация выглядит именно так?

— Ответ очевиден. А вы можете привести конкретные примеры некомпетентности работы администраций или органов государственной власти?

— Вы знаете, вся информация есть в органах надзора и судах. Но вот, например, абсурдная  ситуация, которая была недавно создана работниками администрации г. Владикавказа, и сейчас будет иметь «интересное» продолжение. Одна структура предоставила земельный участок под гаражи в аренду, люди порядочно платили более трех лет, возвели на этих участках строения.

Другая структура администрации под названием префектура, зная, что люди строят на законном основании, передала данные строения в юридическую службу для сноса.

Вы можете сказать, где здесь логика и вообще как так может работать орган местного самоуправления? И о каком доверии к власти здесь может идти речь? И эти явления происходят в каждой без исключения администрации республики. Это даже некомпетентностью никак не назовешь. Это можно назвать только беспределом.

Перейдем к самому интересному — к деньгам. Допустим, границы мы определили, а как выявить оптимальную цену за землю, которая бы устроила и арендатора, и бюджет республики? Ясное дело, что арендатор хочет платить как можно меньше, и на фоне повышения аренды всегда возникают скандалы и околополитические игры.

— Границы и цены связаны между собой напрямую. Чтобы объяснить максимально просто — прошу, представьте перед собой тетрадный лист по математике, где в каждый квадратик вписана отдельная непохожая друг на друга цифра: площадь и кадастровая цена за отдельный земельный участок. Это и есть наша республика в масштабе. То есть, Вы имеете определенное количество квадратов каждый со своим значением. Каждый квадрат должен иметь свои координаты, которые установлены в соответствии с законом.

Но то, что должно быть сделано по всем геометрическим и арифметическим правилам, зачастую бывает нарушено. Значит, границы не на своих местах и цифры, получается, тоже. А от этого зависит все, и бюджет субъекта, и бюджеты плательщиков.

То есть мы живем в состоянии хаоса. Хоть и регулируемого, но хаоса.

Или, например, когда в последний раз кто-нибудь при разработке порядка определения арендной платы учитывал финансовую нагрузку на землепользователей или задавался вопросом, о том, каким образом определяется кадастровая стоимость?

Посмотрите, суды завалены исками по взысканию платежей в бюджет.

Поэтому здесь нужен государственный и очень гибкий подход. Необходимо увидеть всю мозаику целиком. Потому что, рассматривая ее отдельные части, результаты будут соответствующие.

— Но цена может быть как кадастровая, так и рыночная. Государственные структуры могут пользоваться обеими цифрами? Кстати, недавно глава республики на одном из аппаратных совещаний упомянул  мизерную арендную плату за сельхозземлю в с.Ольгинское. Как быть конкретно в данном случае?

— В некоторых случаях госорганы и вовсе обязаны ориентироваться на рыночную цену. И мы опять возвращаемся к той самой рабочей группе, в состав которой входят все специалисты, которые имеют мало мальское отношение к земельным отношениям: представители правительства, администрации местного самоуправления Владикавказа и районов, Росимущества, Росреестра, Департамента военного имущества Минобороны России, Минприроды, налоговой службы, МФЦ, кадастровые инженеры, независимые оценщики, уполномоченный по правам предпринимателей, общественные организации и другие.

Трудно сказать, почему состоялось только одно заседание, но я не просто рекламирую, а очень рекомендую власть имущим создать условия для совместной работы специалистов всех областей, регулирующих земельные правоотношения.

Они должны чаще общаться между собой. Самое главное — будет ли на это воля нового руководства республики. А еще необходимо обязательно организовать курсы повышения квалификации по земельным правоотношениям. Предварительная договоренность с одним высшим учебным заведением уже достигнута. Впоследствии необходимо привлечь к работе и представителей поселений, а также надзорные органы.

И тот случай про земли в Ольгинском тоже можно было бы разобрать коллегиально, потому что ситуация должна быть проработана со всех сторон.

— Вы настаиваете на том, чтобы в обсуждении земельных вопросов принимали участие не только представители районов, но и отдельных поселений, особой властью в данной сфере не обладающие.

— Да, потому что, во-первых, не все полномочия есть у района. А, во-вторых, только главы поселений, которые живут на месте, лучше остальных знают, что необходимо людям в данной конкретной местности. Например, мы часто говорим про туризм и программы развития. А как часто при их создании учитываются интересы людей, которые непосредственно «там» живут и могут принимать в этом процессе непосредственное участие? Думаю, никогда.

Я хорошо помню, как, работая в национальном парке «Алания», мы старались вовлечь местных жителей в туристический процесс: у кого есть ночлег, у кого продукты или лошади для прогулок. Это ведь все одна цепь. И глава поселения, как правило, знает такие нюансы. А теперь давайте это все свяжем с землей.

Выезжаем в соседние регионы, в горную местность — везде вдоль дорог стоят торговые ряды, которые  используют местные предприниматели для реализации своей продукции.

И это уже целый цикл, в котором есть не только торговля, но и производство. В сезон они могут заработать столько, что хватает на целый год более и менее сносного существования. Покажите, где у нас в горах есть такие ряды? Только по дороге в Фиагдон. И то, там большая часть продукции завозится с соседних регионов.

Одним словом, все рано или поздно упирается в одно — в землю. Но один в поле не воин, поэтому, надеюсь, что с приходом нового руководства республики что-то изменится в лучшую сторону, и все государственные механизмы заработают с новой силой и отдачей.

Материалы по теме:

Земля без границ

СТАТЬИ

19 марта 1999 года во Владикавказе (Северная Осетия — Алания) на Центральном рынке прогремел мощный […]

12.03.2024

Торговая сеть запустила новую акцию

26.11.2023

Все, что вы хотели знать о мерах соцподдержки мам

16.11.2023

Торговая сеть запустила предновогоднюю акцию

17.10.2023

Нового министра ВД по Северной Осетии Демьяна Лаптева представили личному составу ведомства

16.10.2023

Во Владикавказе проведут рейд по незаконным нестационарным торговым объектам

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: