Вячеслав Атаев: Мы живем в состоянии регулируемого хаоса

Юрист, эксперт по земельно-имущественным отношениям, член Общественного Совета Владикавказа Вячеслав Атаев уверен, что земельные проблемы в Осетии нужно решать сегодня, иначе завтра будет поздно.

Во время предыдущей беседы Атаев утверждал, что дальнейшее откладывание острых земельных вопросов в Северной Осетии чревато необратимыми последствиями. Прошло почти полтора года, в республике сменилась власть, а что поменялось в отношениях власти с землей?

— Пока — принципиально ничего. Но радует, что было очень много обращений и звонков от знакомых и незнакомых, прочитавших  нашу первую статью, — отвечает Атаев. — У всех, конечно, бывают разные вопросы, но в основном это цена и границы земель. В прошлой статье мы писали об этом, но не детализировали саму проблематику. Поэтому могу сказать, что кадровый голод в отрасли управления земельными ресурсами, отсутствие границ, которые предусмотрены законом  и дисбаланс кадастровой стоимости — в совокупности являются проблемой №1.

— Сергей Меняйло практически сразу объявил об очередной инвентаризации земель. Как, кстати, и Вячеслав Битаров пять лет назад. Почему мы никак не можем точно и достоверно посчитать количество земель, занятых и бесхозных, в республике?

— Потому что, во-первых, необходимо иметь четкий алгоритм при решении этой задачи, а, во-вторых, привлечь для этого профессионалов очень высокого класса. Надеюсь, что сейчас ситуация изменится.

—  А  какова ситуация с сельхозземлями, ведь проблема тотальной безработицы и несправедливого распределения земель на селе никуда не исчезла.

— Для того чтобы изложить свою точку зрения хотелось бы немного выйти за рамки земельных правоотношений. Так как жизнь всегда шире, чем закон, давайте посмотрим на это с точки зрения обычного сельчанина, которые ко мне тоже периодически обращаются за консультацией. А один раз вообще пришлось разбирать ситуацию в селе, где решался вопрос о том, кому и что достанется от бывшего колхоза, вроде все решили и сельчане остались довольны.

Ну, так вот, предположим, что он родился и вырос в селе. Его родители были работниками колхоза или совхоза. Наступил переходный период, когда хозяйства прекратили свое существование. Все сельчане ударились в водку — кто ее делать, кто пить, а кто вообще уехал в город.

Ну, одним словом, поля стояли никому не нужные, потому что прибыль от водки была несоизмерима с  прибылью от реализации сельхозпродукции.

Он, тоже позанимавшись водкой или спиртом, жил уже в городе и иногда приезжал в село. В то же время более дальновидные люди начали потихоньку оформлять сельхозугодья на себя. Кто, как и сколько сможет. Кто-то сделал документы, кто-то просто самозахватом использовал определенные площади, никому ничего не платя.

И вот ситуация в спиртовой промышленности пришла к такому итогу, о котором мы все уже знаем, и взоры всех бывших сельчан снова обратились на пашни, сенокосы и пастбища, то есть к своим истокам. А здесь уже кто-то работает, по писанным или неписанным правилам. То есть, либо официально, либо нет. И так просто их уже оттуда не попросишь.

Получается, то, что раньше принадлежало всему селу, сейчас стало принадлежать группе лиц. При этом все необходимые границы, в том числе населенных пунктов (сел и поселений) тоже отсутствовали.

Так вот эта проблема, вновь появившихся латифундистов на селе сама по себе никуда не денется, как бы мы этого не хотели и рано или поздно проявится в форме недовольств и социальной напряженности в обществе, потому что такие как наш герой фактически остались без работы и вынуждены либо уехать из республики, либо просто бездельничать.

 — А при чем здесь, например, границы поселений и сельхозземли?

-Все дело в том, что во время оформления земель сельхозназначения у поселений напрочь отсутствовала градостроительная документация в виде генпланов и правил землепользования и застройки, на основании которых должны регулироваться земельные отношения в том числе.

Границы поселений и населенных пунктов как таковые отсутствовали, и фактически правильно не установлены и по сей день. А, следовательно, и земли часто предоставлялись незаконно, да и сейчас в этом секторе, думаю, ситуация не лучше.

И зачастую сельхозпроизводители не могут заниматься тем, что у них не написано в их документе на землю, несмотря на имеющиеся возможности, как материальные, так и географические.

Это называется «разрешенный вид использования».

— Почему никто не обращает внимание на происходящее?

— Потому  что подготовка законной градостроительной и землеустроительной документации по установлению границ — недешевое удовольствие. И требует, кстати, привлечения не только кадастровых инженеров, но и юристов. Я вас уверяю — если сейчас внимательно проверить все вышеуказанные документы, то половина из них будет непригодна для использования. И я говорил об этом в прошлый раз, и всегда говорю на совещаниях различного рода. Мы не должны быть временщиками!

Сейчас новое руководство Прокуратуры Северной Осетии, наконец, обратило на это свое внимание, и о границах мы еще сегодня поговорим. Но в любом случае должна быть золотая середина. Считаю, что мало выявить нарушение, необходимо еще и провести разъяснительную работу с сотрудниками, которые непосредственно занимаются земельными вопросами на месте. И вот здесь начинается самое интересное.

Могу сказать, что большинство проблем, с которыми мы сталкиваемся в сфере земельно-имущественных отношений — это следствие отсутствия квалифицированных кадров в отрасли.

Периодически общаясь с теми, кто обращается в администрации местного самоуправления могу точно сказать, что чаще всего эти специалисты ведут себя как враги народа или как люди, делающие одолжение в виде выделенного времени на обсуждение вопроса  или проблемы, с которыми к ним обратились.

Но это полбеды. Основная проблема заключается в их некомпетентности, затягивании сроков с ответами и так далее.

Эту ситуацию необходимо менять. Но без изменения способа мотиваций этих работников мало, что получится.

— Что Вы конкретно имеете ввиду? Маленькие зарплаты, низкий уровень знаний?

— Конечно, оплату за труд и обязательное повышение уровня знаний. Специалист в этой области должен быть одновременно юристом, кадастровым инженером, экономистом, финансистом, психологом и вдобавок ко всему немного коллектором. И сколько Вы думаете, максимум он за это получает? Да, мы уже об этом писали — максимум 25000 рублей в месяц, а так, в основном 14000-17000 руб.

То есть, мы заведомо создаем повод для коррупции, и поэтому постоянно кого-то ловят.

Понятно, что они делают это не от хорошей жизни. Другое дело, если у тебя достойная  заработная плата, и ты еще периодически проходишь повышение квалификации, тогда и результаты будут иные. С учетом огромной нагрузки с одной стороны и соблазна заработать легкие деньги… Вот эту ситуацию необходимо решать всеми имеющимися у правительства республики возможностями.

— А как конкретно правительство может повлиять на работу администраций? Закон о местном самоуправлении дает много возможностей местной власти и мало рычагов влияния региональной. А устные призывы в адрес предпринимателей «платить больше», и речь не только сельхозземлях, но и о городских рынках, к примеру,  банально игнорируются.

— Это не совсем так. Во-первых, правительство регулирует размер арендной платы. Во-вторых, в 2018 году была создана межведомственная рабочая группа для анализа работы органов исполнительной власти и местного самоуправления в сфере земельных отношений. Я сам был одним из инициаторов ее создания. Благодаря прямому участию Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Северной Осетии Тимура Медоева и поддержке первого заместителя председателя правительства, рабочая группа состоялась. Я напрямую участвовал в формировании состава и сознательно попросил не включать в него заместителей администраций и иное «большое начальство».

-Почему?

— Потому что эта группа предназначена для того, чтобы именно те, кто, как говорят разведчики и сельхозпроизводители, работает в поле, то есть непосредственно с документами и людьми, разобрались в проблемах, с которыми они сталкиваются  и поделились опытом. И особенно попросил, чтобы в  состав рабочей группы в обязательном порядке включили юристов администраций.

Но, к сожалению, состоялось только одно заседание. Дальше дело с мертвой точки не сдвинулось.

Но даже на этом единственном заседании были найдены некоторые точки соприкосновения и проблемы, связанные с реализацией норм законов, которые в республике находятся  на стадии старта. По крайней мере, все увидели друг друга в лицо и обменялись телефонами.

— Неужели очередная «рабочая группа» может распутать клубок земельных проблем в республике, который складывался долгие годы?

— Нет, конечно. Это целый комплекс мероприятий. Во-первых, в любом деле должна присутствовать стратегия и тактика. Во время подготовки проекта нашего республиканского закона о земле в 2002 году я изучил опыт примерно 30 российских регионов. Понимаете, мы малоземельный регион с одной стороны. С другой — большая часть республики занята горными территориями, и здесь есть своя специфика касательно минимальных и максимальных предельных размеров земельных участков. Поэтому при воплощении закона в жизнь очень часто могли возникать различные нюансы касательно допустимых размеров. И поэтому я очень скрупулезно подошел к изучению опыта других регионов.

Также и сейчас необходимо провести очень тщательный анализ всего того, что происходит в каждом населенном пункте. Можно называть это как угодно — инвентаризация, экономический анализ, создание математической модели.

Главное — сделать его по-настоящему, чтобы был толк. А не для того, чтобы освоить бюджетные средства и извести кучу бумаги. Не хочу ни про кого говорить нехорошо, но скажу, что этим никто толком не занимался. А вот благодаря этой группе мы как раз-таки могли бы понять — чего не хватает нашим жителям для более-менее комфортной жизнедеятельности. Для меня это самое главное, остальное — вторично. А по результатам работ выработать единую концепцию, над которой я сейчас, кстати, работаю.

Наша задача сделать так, что бы вы могли прийти в орган, уполномоченный управлять землей, и вас бы встретили с улыбкой, все объяснили и пожелали доброго пути.

Скажите, Вы можете привести мне в пример хоть одну администрацию, где ситуация выглядит именно так?

— Ответ очевиден. А вы можете привести конкретные примеры некомпетентности работы администраций или органов государственной власти?

— Вы знаете, вся информация есть в органах надзора и судах. Но вот, например, абсурдная  ситуация, которая была недавно создана работниками администрации г. Владикавказа, и сейчас будет иметь «интересное» продолжение. Одна структура предоставила земельный участок под гаражи в аренду, люди порядочно платили более трех лет, возвели на этих участках строения.

Другая структура администрации под названием префектура, зная, что люди строят на законном основании, передала данные строения в юридическую службу для сноса.

Вы можете сказать, где здесь логика и вообще как так может работать орган местного самоуправления? И о каком доверии к власти здесь может идти речь? И эти явления происходят в каждой без исключения администрации республики. Это даже некомпетентностью никак не назовешь. Это можно назвать только беспределом.

Перейдем к самому интересному — к деньгам. Допустим, границы мы определили, а как выявить оптимальную цену за землю, которая бы устроила и арендатора, и бюджет республики? Ясное дело, что арендатор хочет платить как можно меньше, и на фоне повышения аренды всегда возникают скандалы и околополитические игры.

— Границы и цены связаны между собой напрямую. Чтобы объяснить максимально просто — прошу, представьте перед собой тетрадный лист по математике, где в каждый квадратик вписана отдельная непохожая друг на друга цифра: площадь и кадастровая цена за отдельный земельный участок. Это и есть наша республика в масштабе. То есть, Вы имеете определенное количество квадратов каждый со своим значением. Каждый квадрат должен иметь свои координаты, которые установлены в соответствии с законом.

Но то, что должно быть сделано по всем геометрическим и арифметическим правилам, зачастую бывает нарушено. Значит, границы не на своих местах и цифры, получается, тоже. А от этого зависит все, и бюджет субъекта, и бюджеты плательщиков.

То есть мы живем в состоянии хаоса. Хоть и регулируемого, но хаоса.

Или, например, когда в последний раз кто-нибудь при разработке порядка определения арендной платы учитывал финансовую нагрузку на землепользователей или задавался вопросом, о том, каким образом определяется кадастровая стоимость?

Посмотрите, суды завалены исками по взысканию платежей в бюджет.

Поэтому здесь нужен государственный и очень гибкий подход. Необходимо увидеть всю мозаику целиком. Потому что, рассматривая ее отдельные части, результаты будут соответствующие.

— Но цена может быть как кадастровая, так и рыночная. Государственные структуры могут пользоваться обеими цифрами? Кстати, недавно глава республики на одном из аппаратных совещаний упомянул  мизерную арендную плату за сельхозземлю в с.Ольгинское. Как быть конкретно в данном случае?

— В некоторых случаях госорганы и вовсе обязаны ориентироваться на рыночную цену. И мы опять возвращаемся к той самой рабочей группе, в состав которой входят все специалисты, которые имеют мало мальское отношение к земельным отношениям: представители правительства, администрации местного самоуправления Владикавказа и районов, Росимущества, Росреестра, Департамента военного имущества Минобороны России, Минприроды, налоговой службы, МФЦ, кадастровые инженеры, независимые оценщики, уполномоченный по правам предпринимателей, общественные организации и другие.

Трудно сказать, почему состоялось только одно заседание, но я не просто рекламирую, а очень рекомендую власть имущим создать условия для совместной работы специалистов всех областей, регулирующих земельные правоотношения.

Они должны чаще общаться между собой. Самое главное — будет ли на это воля нового руководства республики. А еще необходимо обязательно организовать курсы повышения квалификации по земельным правоотношениям. Предварительная договоренность с одним высшим учебным заведением уже достигнута. Впоследствии необходимо привлечь к работе и представителей поселений, а также надзорные органы.

И тот случай про земли в Ольгинском тоже можно было бы разобрать коллегиально, потому что ситуация должна быть проработана со всех сторон.

— Вы настаиваете на том, чтобы в обсуждении земельных вопросов принимали участие не только представители районов, но и отдельных поселений, особой властью в данной сфере не обладающие.

— Да, потому что, во-первых, не все полномочия есть у района. А, во-вторых, только главы поселений, которые живут на месте, лучше остальных знают, что необходимо людям в данной конкретной местности. Например, мы часто говорим про туризм и программы развития. А как часто при их создании учитываются интересы людей, которые непосредственно «там» живут и могут принимать в этом процессе непосредственное участие? Думаю, никогда.

Я хорошо помню, как, работая в национальном парке «Алания», мы старались вовлечь местных жителей в туристический процесс: у кого есть ночлег, у кого продукты или лошади для прогулок. Это ведь все одна цепь. И глава поселения, как правило, знает такие нюансы. А теперь давайте это все свяжем с землей.

Выезжаем в соседние регионы, в горную местность — везде вдоль дорог стоят торговые ряды, которые  используют местные предприниматели для реализации своей продукции.

И это уже целый цикл, в котором есть не только торговля, но и производство. В сезон они могут заработать столько, что хватает на целый год более и менее сносного существования. Покажите, где у нас в горах есть такие ряды? Только по дороге в Фиагдон. И то, там большая часть продукции завозится с соседних регионов.

Одним словом, все рано или поздно упирается в одно — в землю. Но один в поле не воин, поэтому, надеюсь, что с приходом нового руководства республики что-то изменится в лучшую сторону, и все государственные механизмы заработают с новой силой и отдачей.

Материалы по теме:

Земля без границ

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

СТАТЬИ

Нехватка каменщиков, пропавшие подрядчики и задержка с оплатой — что тормозит стройку нацпроектов

Северная Осетия рискует не выполнить нацпроект из-за задержек в строительстве детских садов

13.09.2021

«Старый новый» вице-премьер Александр Реутов о медицине, оптимизации, нехватке кадров, едином поставщике и частных клиниках

Ассоциация онкологических пациентов об отсутствии диалога с властями Северной Осетии

02.09.2021

PRO ревизию земли, заброшенные долгострои и бюрократические проволочки с инвестпроектами

В онкологическом диспансере Владикавказа не хватает лекарств, но Минздрав не видит проблем

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: