Земля без границ

15.01.2020 Gradus Pro

PRO запутанный клубок земельных отношений, кадастровую стоимость, генпланы, бизнес, колхозы и суды

Юрист, эксперт по земельно-имущественным отношениям, член Общественного Совета МО Владикавказа Вячеслав Атаев считает, что дальнейшее откладывание острых земельных вопросов в Северной Осетии чревато необратимыми последствиями.

aaa-copy1

— Я начинал в 2000 году с работы простым специалистом и одновременно юристом отдела земельных отношений Минимущества РСО-Алания. Затем работал в управлении Росимущества, структуре Минприроды России, горимуществе, энергетической и банковской сфере. Считал и считаю земельно-имущественные отношения очень важными, так как от них зависит организация комфортного пространства, необходимого для жизнедеятельности человека.

-Как вы оцениваете ситуацию в этой области на соответствие действующему законодательству, в нашей республике?

-По какой шкале?

-Ну, если взять в процентном соотношении?

-60-65%. После вступления в силу земельного и градостроительного кодексов, каждый институт власти должен был провести очень много мероприятий, которые бы позволили полноценно управлять таким важным ресурсом как земля. Например, разграничение по уровням собственности, определение границ и т.д.

Для этого необходима очень четкая и непрекращающаяся координация со стороны власти. В свое время таким органом было Минимущество РСО-Алания. Сейчас в республике такой орган отсутствует.

Между тем, без доведения всех переходных норм до логического конца мы так и будем постоянно говорить и писать о том, как все плохо, что в принципе периодически и происходит. Но хуже всего то, что мы об этом не говорим. Это часто напоминает мне историю про одного американского журналиста, который, приехав из Советского Союза, сказал, что советские граждане самые счастливые на свете, потому что не знают, как плохо живут.

— А каким образом Минимущество могло осуществлять координацию?

— На основании полномочий,  делегированных правительством республики. Тогда, в 2002 году, нами было поднято очень много актуальных вопросов. Например, раньше всем земельным документооборотом в администрациях местного самоуправления занимались федеральные структуры, земельные комитеты, не имевшие к ним никакого отношения. Это была воистину катастрофа с правовой точки зрения, если брать в расчет тот факт, что все подготовленные администрациями решения можно было признать незаконными. И только после нашего вмешательства были созданы земельные отделы при администрациях. Поверьте, это было непросто, и мы на тот момент столкнулись с очень сильным сопротивлением, как со стороны администраций, так и земельных комитетов.

На первый взгляд все выглядело довольно таки законно. Глава администрации давал поручение федеральной структуре, которая к нему никакого отношения не имела, а она его исполняла. То есть, он с таким же успехом мог давать поручения районному прокурору или начальнику ОВД. Последствием этого являются несохранившиеся архивы постановлений, свидетельств и госактов администраций.

Также сейчас мало кто помнит и знает, что именно нами доработанная форма договоров аренды земли была разослана во все администрации. И если внимательно их изучить, то вы увидите, что практически все они по содержанию идентичны. Мы сделали, чтобы хоть каким-то образом унифицировать формы договоров, являясь органом, осуществлявшим контроль за поступлением арендной платы в консолидированный бюджет республики. И таких моментов было очень много. Сейчас другие метаморфозы.

-А что сегодня необходимо сделать для того, чтобы ситуация выправилась в лучшую сторону?

-Во-первых, самая главная проблема — кадры. Все мы периодически сталкиваемся со случайными людьми в этой области. При этом хочу обратить внимание на то, что специалист, занимающийся земельно-имущественными отношениями должен быть профессионалом, получающим достойную зарплату. Это необходимо для того, чтобы максимально исключить коррупционную составляющую. А это в наше время, при доступе к такому ресурсу как земля, сделать очень сложно.

— И какую зарплату для такого специалиста Вы считаете достойной?

— Минимум 40-50 тысяч рублей. Это очень ответственная работа, так как от нее зависит чей-то бизнес, наполняемость бюджетов и еще много факторов. А вы попробуйте убедить непорядочного  пользователя в том, что он обязан заплатить аренду. И это в наше, не самое финансово благополучное время, получая при этом 12-18 тысяч в месяц в лучшем случае. От работы этих специалистов также зависит законность сделок, совершаемых администрациями.

Посмотрите, каждый раз одно и то же. Сменился глава администрации, начинаются проверки, а потом и суды по сделкам с землей. Бывают задействованы целые команды юристов, прокурорских и иных работников, чтобы доказать некомпетентность порой своих же действий, дескать прежняя администрация неправильно истолковала закон. Например, занизила стоимость, указала не ту градостроительную зону или категорию земель. И что самое интересное, они бывают во всем правы, так как такие нарушения на самом деле имеют место быть. То есть, налицо непрофессионализм и вытекающие из него последствия.

Мне, например, как юристу, очень часто приходилось «разгребать» чьи-то ошибки, которые совершали чиновники разного уровня или разного рода аферисты.

В 2002 году, по поручению президента республики Дзасохова, мне посчастливилось работать над проектом нашего республиканского закона «Об особенностях регулирования земельных отношений». Это была очень ответственная и кропотливая работа, поэтому, специалисты нашего земельного отдела Минимущества РСО-А, юридической службы  правительства и парламента, очень скрупулезно подошли к данному поручению. В итоге, с тех пор в закон  было внесено всего несколько поправок. Но для этого, мне тогда пришлось ознакомиться с опытом практически всех регионов, принявших аналогичный норматив и адаптировать его под наш субъект, с учетом экономических, социальных и даже политических аспектов.

Именно тогда в ходе многочисленных дискуссий по обсуждению проекта я очень многое узнал о том, что происходило в этой области начиная с советских времен, а также в постсоветский период. И тогда же понял, насколько отбросила нашу республику чья-то некомпетентность и инертность. То же самое наблюдается и сейчас.

-То есть Вы фактически являетесь автором нашего республиканского закона о земле?

— Ну, это будет очень громко сказано, скажем так, принимал в этом непосредственное участие.

Но не все так плохо. У нас в республике достаточно хороших специалистов, знающих, как построена система и давно занимающихся данной спецификацией, которые при их должной координации и мотивации могут помочь выработать эффективную концепцию управления земельными ресурсами, над которой я сейчас работаю. К примеру, Токаев К.Н, который руководит Управлением Росреестра по РСО-Алания, его заместитель Тубеев М.З., Магометов А.А., работающий в ФГБУ «Кадастровая палата» и многие другие. Советы этих специалистов для меня лично бывают очень важны.

Интересную и главное очень полезную для общества работу проводят мои бывшие коллеги из республиканского минимущества. В частности, благодаря их стараниям очень много молодых семей получили земельные участки для строительства жилья.

Знаете, почти за 20 лет работы в этой области я застал все периоды, как подъемов так и стагнаций в развитии экономических и социальных процессов в нашей республике, и все они тем или иным образом были связаны с земельными правоотношениями.

— Под земельными правоотношениями вы подразумеваете вечную борьбу за сельхозземли?

— И не только. Например, было время, когда сельхозземли простаивали сотнями гектаров, потому что республика жила водкой и спиртом, а сельское хозяйство как таковое было мало кому интересно. Это относилось ко всем, как к физическим, государственным и частным юридическим лицам, так и к фискальным и иным органам, отвечающим за бюджет республики.

Сейчас ситуация изменилась, нет тех ресурсов и мы пользуемся тем, что есть. На протяжении последних 10 лет республика медленно, но все же превращается в аграрную. То есть спрос на сельхозземли опережает предложение, несмотря на то, что это не самый легкий бизнес, так как он очень мало дотируется, а также нет соответствующей инфраструктуры, для строительства которой необходимо проводить коммуникации. Все это в основном должно строится на землях сельскохозяйственной категории и на землях населенных пунктов, в специально отведенных для этого градостроительных сельхоз-зонах, на данный момент не имеющих координат.

Без наличия соответствующей градостроительной и кадастровой документации любое строительство становится не совсем законным, а если быть точным, то вообще незаконным. Поэтому, эта документация должна быть готова на 100%. Не на пятьдесят, восемьдесят пять, а именно на 100.

И если налево и направо выдавать разрешения на строительство, без утвержденной в установленном порядке, вышеперечисленной документации, то это может обернуться не просто проблемой, а ситуацией, когда сельхозпроизводители, в основном являющиеся арендаторами, при соответствующей серьезной проверке могут оказаться в суде, что периодически и происходит по всей республике. И в конце концов, у арендаторов может появиться соответствующий резонный вопрос к органам, уполномоченным на распоряжение землей, «а почему  вы выдали мне не соответствующий закону документ?».

Для того, чтобы удостовериться в моих словах, можно просто ознакомится с судебной  и прокурорской статистикой. А это говорит о высоких рисках, влияющих не только на  бизнес сельхозпроизводителей, но и на банки, выдающие им кредиты, лизинговые компании, дающие им технику, энергоснабжающие организации. То есть, это целая цепь микро- и макро экономических процессов, подлежащих нормативному регулированию со стороны государства,  от которых зависит общее благополучие граждан республики.

А как быть с жителями сел, которые претендуют на бывшие колхозные земли, «забывая», что сейчас страна живет по рыночным законам и в другом правовом поле?

— Да, актуальной остается и проблема недовольства во многих сельских поселениях, в которых граждане просят, а иногда и требуют возврата земель колхозов в пользование народа. Соответственно, в разных районах республики периодически возникают очаги социальной напряженности. Без ее окончательного разрешения невозможно говорить об установлении стабильности в  сельском хозяйстве. Эта проблема также частично связана с тем, что многие юридические лица носят названия, идентичные тем, которые были у хозяйств в советский период, хотя на самом деле они являются частными и не являются правопреемниками колхозов.

Однако многие граждане ввиду отсутствия должной разъяснительной работы до сих пор думают, что они имеют определенные права на земельные участки бывших колхозов, где они ранее работали или работали их родители. И в этом есть доля правды, так как жизнь, всегда шире чем закон. В любом случае проблему необходимо решать, так как сама по себе она не исчезнет.

Посмотрите на то, что происходит в селах. Подрастающее поколение, а также взрослое и здоровое население республики от безработицы и безделья спивается или уезжает за пределы мест проживания. И эта проблема касается уже не только мужской части, но и прекрасной половины. Всего этого, мы, к сожалению, не увидим в репортажах местного телевидения и статьях местных газет. Думаю, что коммунисты не зря создавали колхозы и совхозы. Хотя многие из них, в основном были убыточными и высокодотационными, но проблем беспробудного пьянства и наркомании в таких масштабах как сейчас точно не было.

Бесспорно, мы не должны видеть только черное и должны быть благодарными руководству  республики, так как столько, сколько сейчас делается для сел, после Кабалоева еще не делал никто. Восстанавливается основа жизнедеятельности сел: дороги, больницы, амбулатории, фельдшерские пункты, детсады, школы, клубы, спортивные площадки и залы. В конце концов, Глава просто напрямую общается с людьми, вместе со всем кабинетом министров.

Но простому труженику-сельчанину от этого не становится намного легче. Ему мало дома культуры и остальных объектов, ведь он каждый день должен кормить свою семью. А для этого очень важно, чтобы четко соблюдались нормы действующего законодательства о местном самоуправлении и иные нормы. Главы сельских поселений должны перестать быть просто зиц-председателями. Я часто общаюсь с некоторыми из них и понимаю, что пока ничего не изменилось.

Или ситуация с архитектурой. Назовите мне одно красивое здание, с необычной и интересной архитектурой, построенное за последние 30 лет.

-Сразу точно вспомнить невозможно.

-А 100-150 лет назад могли. И мы приглашаем туристов на Проспект Мира, не на БАМ или 34-й микрорайон. Или архитектура в горах, куда тоже едут туристы, которые бывают по всему миру и которым есть с чем сравнить.

Конечно, кое что делается. Так во время моей работы в «Национальном парке Алания» я с болью смотрел, на то, как осыпаются башни наших предков в Дигорском ущелье. И куда мы только не обращались, чуть ли не в ЮНЕСКО, реакции — ноль. Сейчас идет ремонт родовых башен в горах и слава богу, что он смог сдвинуть этот вопрос с мертвой точки.

Меня часто спрашивают, почему у нас именно так. А потому, что мы часто не соблюдаем закон или неправильно его трактуем. Это касается любого направления, будь то сельское хозяйство, промышленность или туризм, везде, где мы периодически упираемся в «земельный вопрос», который уже никак нельзя отделять от «градостроительного». И поэтому думаю, что сегодня пришло то время, когда необходимо разобраться с основными проблемами в этой сфере.

— Что необходимо сделать в первую очередь?

-Например, разобраться с государственным кадастром и реестром недвижимости, другими государственными информационными системами. Отсутствие в них данных или наличие искаженной информации, скопившейся с годами, приводит к регрессу, как в экономических, так и в социальных процессах.

Или вот ситуация в градостроительной сфере. Недавно я присутствовал на общественных слушаниях по внесению изменений в генплан Владикавказа. Конечно, многих взволновала фраза нового мэра «о строительстве кафешек и магазинчиков на набережной», против которых я лично не против, если они впишутся в ландшафт и будут интересны с архитектурной точки зрения. Меня лично больше порадовало, что набережную закроют от проезда машин. Но для меня как для юриста не это является самым главным.

-???

-По моему мнению, кроме того, что генплан, как документ территориального планирования должен иметь картографическую, схематическую и координатную основу, он должен пройти юридическую экспертизу. Об этом ничего не было сказано. Ну, наверное потому, что никто и не спрашивал. Нам на обозрение представили карты и схемы, а вот насколько все они соответствуют закону  никаких пояснений не было.

Понимаете о чем я говорю? Ведь можно точно сказать, что этот документ определяет  будущее нашего города и думаю, что юридическая экспертиза для него обязательна. Знаете, в судах и  надзорных органах я постоянно сталкиваюсь с «чиновничьим футболом». Одни кивают на других. И для того, чтобы описать весь бардак, который происходит в сфере градостроительства, целого дня точно не хватит. А в итоге страдают все — и граждане, и бизнес. А главное республика, где рядом со строением 19 века, может торчать конструкция из пластика. Чего никак не встретишь в развитых странах. Я не представляю, что бы такое можно было увидеть где-нибудь в Европе. При этом мы хотим развивать туризм.

— У вас ведь тоже была возможность задать вопрос. Почему вы не спросили лично?

— Во-первых, я не люблю ставить людей в неудобное положение. Во-вторых, еще говорят так: «не давай советов, пока тебя не попросят». Я знаю о недостатках наших основных градостроительных документов, таких как генплан и ПЗЗ и понимаю, что на общественных слушаниях этот вопрос точно не решить.

-А где?

— Если что-то не устраивает, и мы говорим о необходимости установить законность документа, то в прокуратуре или суде.

Или к примеру, та же самая кадастровая стоимость, которая была в свое время установлена на основании работ одной неместной организации. Нынешнее руководство республики пожинает плоды именно тех, непрофессионально выполненных работ. И опять все органы кивают друг на друга. Поэтому необходимо четко понять, почему ею постоянно кто-то недоволен и органы, и пользователи землей. А ведь от нее зависят налоги,  арендная плата и выкупная стоимость, то есть расходы плательщиков и доходы бюджета, которые должны быть сбалансированы.

Или работы по определению границ поселений, населенных пунктов и территориальных зон. Думаю, что время, когда можно было формально подходить к таким вопросам как границы, уже прошло. Это в советское время было не принципиально, где граница города, села, колхоза или совхоза, так как все было государственное.

Сейчас другие формы собственности на землю и другие информационные технологии. И поэтому, когда подрядные организации сдают «сырые» работы по установлению границ, заказчиками которых являются администрации или иные государственные структуры, они фактически совершают правонарушения. И время не заставит себя долго ждать. Они за эти некачественные работы ответят, потому что страдаем от этого все мы, и наши потомки могут не простить нам такой халатности.

В общем, это только часть вопросов, которые необходимо решать. Думаю, если читателю будет интересно, мы обязательно сможем раскрыть пути выхода из сложившейся ситуации в следующих публикациях, пообщавшись со специалистами, отвечающими за эту проблематику.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

СТАТЬИ
22.09.2020

Скандальный адвокат обещает впредь «много не болтать»

Очередной североосетинский МУП вляпался в многомиллионные долги

19.09.2020

Уполномоченный по правам человека о самом резонансом судебном процессе республики

PRO детали аферы Дзантиева, когда власти Владикавказа сами у себя купили недвижимость за 30 млн

Во Владикавказе открылся Центр ядерной медицины

PRO неприкасаемых чиновников, или самый гуманный суд Северной Осетии

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: