Лояльные городские власти, легкая на подъем Гордума, «самый гуманный суд» – три кита архитектурной вакханалии Владикавказа

Владикавказская архитектура как всадник без головы, который непонятно куда несется. Хотя понятно — к незаконным строениями в виде уродливых бетонных коробок и заброшенным высоткам. И совершенно очевидно, кто является штурманом броуновского движения. Три оплота девелоперов: практически безотказная на выдачу разрешений и не всегда принципиальная по отстаиванию интересов города администрация Владикавказа, лояльные депутаты Гордумы, которые вносят «нужные» изменения в правила землепользования, и судебная система, готовая почти всегда легитимизировать изначально малозаконные действия застройщиков.

По факту мы долгие годы имеем устойчивую схему, при которой призванные соблюдать законность в градостроительной сфере органы попрали все нормы. «Градус» неоднократно писал о схемах, которые при этом применяются.

Разрешительно-благоволительная деятельность городской администрации нередко вызывает претензии и со стороны прокуратуры. В июле нынешнего года на сайте надзорного ведомства была опубликована новость о внесении прокурором Иристонского района представления в адрес Бориса Албегова с требованием принять конкретные меры по устранению нарушений законодательства и привлечения к дисциплинарной ответственности начальника планово-экономического отдела Правового управления АМС Владикавказа: «Анализ поступающих в прокуратуру республики обращений, а также результаты надзорной деятельности свидетельствует о неудовлетворительном состоянии законности в сфере градостроительства. При этом меры, принимаемые органами местного самоуправления к нарушителям, в том числе путем обращения в суд с требованиями о сносе самовольных строений, в ряде случаев не приносят должного эффекта в результате проявляемой халатности чиновников».

Закон, которого нет

Основанием для вынесения представления послужила, в том числе и проведенная Прокуратурой проверка законности выдачи разрешительной документации на строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по ул.Пироговская/ул.Зангиева/ул.Братьев Темировых. Речь идет о высотках Марата Станиславовича Баскаева. Об этом «Градус» подробно писал в материале «Город есть на Тереке один».

В 2015 году Управление муниципальных ресурсов и земельного имущества АМС Владикавказа выдало Марату Баскаеву разрешение на строительство трехэтажного дома, соответствующее зоне малоэтажной застройки. Но в последующем владелец стройки обратился в мэрию с заявлением о внесении изменений в разрешение с просьбой увеличить этажность с 3 до 10 этажей. Получив отказ, застройщик обжаловал его в Ленинском районном суде, который признал отказ незаконным и обязал городскую администрацию внести изменения в градостроительный план земельного участка и в разрешение на строительство, изменив этажность с 3 до 10. На данное решение суда АМС Владикавказа была подана апелляционная жалоба, однако впоследствии, как указано в сообщении прокуратуры, была безосновательно отозвана начальником отдела правовой экспертизы Правового управления АМС Владикавказа. В результате возможность обжалования решения суда первой инстанции утеряна, что позволило застройщику продолжить возведение многоэтажного дома.

В кассационном же порядке обжалования со стороны АМС и вовсе не последовало. В городской администрации имеется удивительная практика, когда рядовые сотрудники правового отдела, имея на руках доверенность от Главы АМС с правом подписи, вольно или невольно фактически формируют видение градостроительства по своему усмотрению.

Между тем, окажись городская администрация более принципиальной, можно было бы и отстоять свое решение. И вот почему. Основанием к удовлетворению требований Баскаева явилось отсутствие в Градостроительном кодексе России норм, регламентирующих порядок внесения изменений в случае изменения проектной документации на объект, находящийся в стадии строительств, что «не может являться основанием для отказа застройщику в реализации его права на приведение строительной документации в соответствие с внесенными в установленном порядке изменениями в проект, в том числе ввиду изменившихся параметров застройки территории».

Заявителем представлено заключение специалиста Мамаева, согласно которому «возведение трехэтажного дома на указанном участке стало бы крайне неэффективным решением. Наиболее экономически обоснованным является возведение 10 этажного жилого комплекса». Именно данная экспертиза, по мнению суда, явилась достаточным доказательством того, что в процессе строительства выявлена объективная необходимость отклонения параметров объектов капитального строительства от проектной документации.

Вместе с тем, в силу ч.7 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ, причины, повлекшие необходимость отклонения параметров объекта капитального строительства от проектной документации, должны быть объективными и не зависящими от воли застройщика. Но в данном случае заявитель просил внести в выданное разрешение изменения, вызванные намерением увеличить этажность и количество жилых домов, что также подтверждено в решение суда. В решении суда не приведены доказательства того, что в процессе строительства выявлена объективная необходимость отклонения параметров объекта капитального строительства от проектной документации. Представленное заявителем заключение специалиста о целесообразности возведения 10-этажного жилого комплекса в целях экономической эффективности (оправдать вложения) нельзя считать доказательством объективной необходимости. Согласно закону отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или техническим заказчиком проектной документации.

Кроме того, проект в 10 этажей требовал нового проекта и обязательной экспертизы. Но в решение суда, которое было вынесено с учетом расчетов и экспертизы на трехэтажное строение, о неудобном моменте скромно умалчивается. Вопрос ставится практически о выдаче нового разрешения, а не о внесении изменений. То есть фактически, суд, подменив собой АМС, выдал разрешение на строительство 10 этажей.

Надежность же 10-этажного строения и его безопасность для окружающих, что в обязательном порядке должны были засвидетельствованы в экспертизе, остались неразрешенными и неясными вопросами.

Но и это не все. В решении Ленинского суда нет ни одной ссылки на действующие нормы, согласно которым судья вынесла решение. В документе обозначены только на земельный и градостроительный кодексы, а в конце — на статьи 194-198 гражданско-процессуального кодекса РФ, в которых содержатся правила написания судебных решений. Нюанс в том, что с 15 сентября 2015 года дела данной категории, когда решается вопрос не о праве, а о требовании внесении изменений в разрешении на строительство и в градостроительный план, рассматриваются не в порядке гражданского судопроизводства, а в соответствии с главой 22 Кодекса административного судопроизводства РФ. То есть в этом случае обжалуются действия должностных лиц, которые внесли изменения в градплан и разрешение на строительство.

Ранее дела указанной категории рассматривались в соответствии с главой 25 ГПК РФ, которая признана утратившей силу с 15 сентября 2015 года (Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с введением в действие Кодекса административного судопроизводства РФ»). Решение судьи Коваленко датировано июлем 2016 года, соответственно, получается, что суд вынес решение в нарушение закона, по норме, которая отсутствует. Другими словами, суд вообще не должен был принимать иск от Баскаева, а порекомендовать подать его в административном порядке.

Случай с баскаевским жилым комплексом — лишь один из немногих, буквально кричащих о ненадлежащем исполнении служебных обязанностей представителей администрации города, за что последние и были «отмечены» прокуратурой.

Среди прочих претензии надзорного ведомства вызвали действия городских властей в случае строительства торгово-офисного здания по адресу ул.Джанаева, 36 «а»; аренды земельного участка под строительство многоквартирного жилого дома – по восточной стороне Терека, в районе Красногвардейского моста на площади 1806 кв.м; нарушения при строительстве выявлены у кафе на ул.Горького/Тхапсаева, а неправомерное строительство гаражей зафиксировано по ул.Кырджалийская,16.

Инфаркт Владикавказа

Пока горожане выражают свое недовольство в соцсетях венцом архитектурной вакханалии и дурновкусья — «Сердце столицы», хозяева строящегося жилого комплекса объявили о старте продаж в элитном доме. И не страшно, что строение компании СТК-59, безнадежно загубившее всеми любимую визуальную достопримечательность  — панораму кавказских гор, многими жителями и гостями республики воспринимается как посягательство их личное культурное пространство и культурное пространство города в целом. Для застройщиков виртуальное народное возмущение — всего лишь лирика.

В порыве праведного гнева многие успели сравнить дом с другим человеческим органом, куда собственно и движется планомерно убиваемая городская архитектура.

Интересно, что главным архитектурным раздражителем столицы республики, владикавказцы обязаны… защитникам интересов горожан — Собранию представителей Владикавказа. В 2013 году своим решением городские депутаты внесли изменения в правила землепользования и застройки на территории от Красногвардейского моста до моста по ул. Генерала Плиева (в зоне природных ландшафтов Р-5), которая была изменена на зону многофункциональной застройки (ОЖ).

Именно это позволило Игорю Хадарцеву возвести свое строение. Правда, без  необходимой историко-культурной экспертизы и согласования с органом охраны объектов культурного наследия, за что получила «баснословный» штраф от Прокуратуры в 50 тысяч рублей.

Как удалось выяснить «Градусу», карта градостроительного зонирования и регламентов, а также внесение изменений в правила землепользования и застройки так и не были опубликованы. А если нормативная документация не опубликована, она считается недействующей и, что немаловажно, не применяется. Ссылки на нее являются незаконными. И самое интересное – градостроительное зонирование Владикавказа, безусловно, прерогатива собрания представителей города, а вот утверждение охранных зон города — юрисдикция правительства республики. А ведь охранные зоны не претерпевали изменений и находятся в неизменном виде с 1987 года (Распоряжение Совета Министров СОАССР № 313 от 30.06.1987 г.).

Поэтому мэрия не могла выдать разрешение на строительство многоэтажного дома, а сделав это, нарушила требования градостроительного законодательства.

Однако, как пояснили в прокуратуре, говорить о том, что дом Игоря Хадарцева был построен с нарушением градостроительного законодательства нельзя, ведь объект был возведен согласно действовавшим на тот момент правилам землепользования и застройки. Тем самым, которое городские депутаты приняли незаконно и Прокуратура впоследствии отменила. Но застройщик возводил многоэтажку в нужный промежуток времени – после перевода территории в статус многофункциональной застройки и до отмены данного решения. Парадоксально, но факт.

— Нарушения градостроительного законодательства, касаются не конкретно этого дома, а того, что определенную территорию Собрание представителей города перевело из одной рекреационной зоны в другую. Речь идет о целом квартале от одного моста до другого. На решение собрания представителей мы принесли протест, который был удовлетворен. Они обратились за разрешением по другим объектам, которое строятся на данной территории, в Комитет по охране памятников, заявления рассматриваются. Но то, что на тот момент уже было возведено (дом Хадарцева — прим.),под запрет не подпало, — сообщили в Прокуратуре.

Прокуратура вынесла протесты и по ряду других постановлениям Собрания Представителей. Так, своим решением заксобрание хотело снять ограничения по этажности в зоне многофункциональной застройки на правом берегу Терека между улицами Чкалова и улицей Чапаева. Также корректировка коснулась участка по ул.Ахмада Кадырова, 7, где гордепутаты решили изменить зону малой жилой застройки на зону жилой застройки (7-9 этажей). По словам прокуратуры, Гордума протесты удовлетворила.

Надо признать, прокуратура тоже небезгрешна. Реакция на вызывающую стройку в центре города, на Набережной, могла быть и более оперативной. Да и как в ведомстве могли не знать, что принятые Правила не действуют без опубликования, в том числе карты градостроительного зонирования? Более того, как можно признавать строительство законным, если согласования с Комитетом охраны объектов культурного наследия не было, и в связи с этим было вынесено представление прокуратурой района. Парадоксально, но факт.

К слову, и сейчас еще не поздно выступить в защиту интересов горожан. У прокуратуры, помимо контрольно-надзорной функции, есть особый метод реагирования. В соответствии с законом «О прокуратуре» прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если требуется защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение. Случай с возмутившим горожан «Сердцем столицы» вполне подходит под определение «особая общественная значимость».

Самое удивительное, что при всем творящемся беззаконии в градостроительной сфере, совершенно не слышен голос тех, кто призван первым бить набата и защищать архитектуру города — архитекторов. Не припомню, чтобы творящимся беспределом публично возмущался главный архитектор Владикавказа Аслан Караев.

Возможно, любимый исторический облик и природный ландшафт можно было бы отстоять при более активном проявлении гражданской позиции, как это сделали питерцы при попытке построить «газоскреб»  в исторической части Санкт-Петербурга. Тогда «Газпром» испытал на себе всю силу противодействия не только со стороны граждан, но и общественных организаций, деятелей культуры, СМИ. Владикавказцы же не отстояли любимую Столовую гору, возведенные дома уже не снести, и хотя бы в будущем можно постараться, чтобы застройщики считались с мнением горожан. Но, к сожалению, как показывает практика, консолидировать протестные настроения нашего общества получается лишь при посягательстве на гордое звание «алан».

Более действенным и мирным способом ограничить градостроительные изыски девелоперов могла бы стать законодательная инициатива новоиспеченного североосетинского Парламента. В частности, ввод моратория на строительство в исторической части города. Прекрасный прецедент появился в Питере как раз после случая с народным бунтом – с тех пор возводить здания выше Адмиралтейского пика в Северной столице просто нельзя. Как говорится, было бы только желание.

Главное фото — Георгий Дарчиев

• АМС Владикавказа
• архитектура
• Владикавказ
• гордума
• прокуратура РСО-Алания
• Северная Осетия
• Собрание представителей