Битва за «Кавказ»

28.07.2017 Роланд Курбанов

Продажа знаменитого ресторана во Владикавказе по цене «трешки» вызвала конфликт интересов

«Градус» провел собственное расследование по факту приватизации ресторана «Кавказ», вызвавшей повышенный общественный резонанс, и выяснил немало интересного в далеко не простой истории.

В 2002 году Государственным комитетом РСО-Алания по управлению государственным имуществом, которое на тот момент возглавлял Чермен Зангиев, и ООО «Ако», в лице Ларисы Милюгиной, был заключен договор безвозмездного пользования сроком на 15 лет, то бишь до 31 декабря 2017 года. Согласно данного договора, «Ако» был передан объект недвижимости – ресторан «Кавказ», находящийся в здании одноименной гостиницы на пересечении улиц Ватутина/Бутырина в центре Владикавказа.

Исходя из утвержденного инвестиционного проекта, «Ако», собственником которого являлся директор Моздокского дорожно-ремонтного строительного управления Казбек Акоев, взяло на себя обязательство о проведении реконструкции помещения с последующей организацией точки общественного питания и создания Центра досуга молодежи.

Реконструкция помещения была проведена, и уже в сентябре 2003 года ООО «Ако» совместно с гражданкой Мариной Акоевой было учреждено ООО «Ресторан Кавказ».

Все течет, все меняется, и 27 сентября 2010 года решением Арбитражного суда РСО-Алания договор безвозмездного пользования от 19.06.2002г., заключенный между Госкомитетом РСО-Алания по управлению госимуществом (ныне Министерство госимущества и земельных отношений РСО-Алания) и ООО «Ако» (ныне ООО «ДорАвто») был признан недействительным. Логично, что следом Арбитражный суд обязал ООО «ДорАвто» возвратить Министерству госимущества и земельных отношений ресторан «Кавказ», то есть вернуть имущество государству, а также выплатить в казну сумму в размере 2 млн 267 тыс 775 рублей в счет аренды помещений ресторана за 3 последних года, предшествующих подаче искового заявления в суд государственным органом.

Далее всплывают весьма интересные факты. Так, во время судебных разбирательств в августе 2010 года по заказу Минимущества РСО-Алания была проведена оценка ресторана «Кавказ», площадь которого составляла 1380 квадратных метров. По данным экспертизы, рыночная стоимость ресторанного комплекса «Кавказ» составила смехотворную, даже по тем временам, сумму – 3 млн 255 тыс. 13 рублей. То есть помещение со столь внушительной площадью, находящееся в центре города было оценено по стоимости обычной «трешки».

19 октября 2010 года министерством госимущества и земельных отношений республики было издано соответствующее распоряжение за № 321 «Об условиях приватизации нежилого помещения», расположенного по вышеуказанному адресу. В частности, на приватизацию были выставлены помещения ресторана «Кавказ».

Спустя два месяца — 20 декабря 2010 года состоялся аукцион, для участия в котором были зарегистрированы всего лишь два претендента, и это несмотря на мизерную для данного объекта стартовую цену – 3 млн 255 тыс. 13 рублей! Одним из претендентов оказалась Марина Акоева, которая и стала победителем на аукционе, выкупив ресторан «Кавказ» за 3 млн. 270 тыс. рублей (всего на 15 тысяч больше стартовой цены), став в итоге полноправной владелицей.

Но увлекательная история не закончилась. Следом ООО «ДорАвто» предъявляет государству иск на сумму 33 млн 687 тыс. 860 рублей отступных, оценивая вложенные в реконструкцию и ремонт ресторана средства. Арбитражный суд РСО-Алания на основе проведенной строительной экспертизы выносит постановление, признавая, что фактическая стоимость ресторана «Кавказ» значительно увеличилась за счет «произведенных неотделимых улучшений» или, проще говоря, капитального ремонта. Однако, решением Арбитражного суда Северной Осетии от 25.12.2012г. сумма «неотделимых улучшений» составила лишь 14 млн 988 тыс. рублей. Исходя из этого следует, что с 2002 по 2010 годы «ДорАвто» было вложено в реконструкцию ресторана «Кавказ» указанную в решении Арбитражного суда сумму — 14 млн 988 тыс. рублей. Следовательно, данные финансовые вложения должны были быть учтены при проведении оценки ресторана в 2010 году, однако этого почему то сделано не было.

Далее, спустя несколько месяцев после приобретения «Кавказа», Марина Акоева продает ресторан некоему лицу, которое в свою очередь перепродает его Владимиру Акоефф, родному брату Казбека Акоева.

Что касается взаимных судебных исков сторон, в итоге министерство государственного имущества и земельных отношений и ООО «ДорАвто» приходят к мировому соглашению (Решение Арбитражного суда РСО-Алания №А61-2083/11 от 28.12.2012). Согласно мировой, минимущество отказалось от своих претензий к «ДорАвто» в размере 2 млн 267 тыс 775 рублей, а владельцы «Кавказа» соответственно отказались от финансовых притязаний к государству в лице «Минимущества» в размере 14 млн 988 тыс рублей.

«Градус» обратился за комментариями ко всем заинтересованным сторонам: министру госимущества и земельных отношений Руслану Тедееву, первому заместителю министра внутренних дел по РСО-Алания — начальнику полиции полковнику полиции Дмитрию Гутыря, нынешнему владельцу ресторана Владимиру Акоефф и бывшему арендатору ресторана, генеральному директору ООО «Трест ресторанов и кафе» Яну Дзгоеву.

Руслан Тедеев: «Мы будем следить за развитием ситуации, и как только пойдет процесс по пересмотру приватизации, будем активно включаться в него. В этом деле нужно детально разбираться соответствующим органам, ведь сроки исковой давности уже истекли. Мы же будем использовать малейшую возможность, чтобы в рамках закона возвратить данный объект государству».

Дмитрий Гутыря: «По вопросу приватизации ресторана «Кавказ» нашим ведомством уже проводится соответствующая проверка. В случае, если будет установлено, что приватизация данного объекта недвижимости проводилась с нарушением действующего законодательства, то действия имеющих к этому отношение лиц, будут соответственно квалифицированы».

Владимир Акоефф: «Надо сказать, что для меня было удивительно наблюдать появление этой истории практически во всех СМИ одновременно. Подобный массовый интерес очень сильно напоминает целенаправленный информационный вброс, граничащий с он-лайн буллингом, который, кстати, наказывается по закону. Надо отдать должное вашему ресурсу: вы первые, кто подошел к делу профессионально и не просто перепечатал довольно странные заявления условного заказчика, а нашел меня, как владельца помещения.

Я владею этими помещениями несколько лет. Я третий владелец данного помещения, мой юридический статус называется «добросовестный приобретатель» и в принципе, я не обязан согласно закону, вникать в нюансы первичной сделки по приватизации. Но так как я перед нашей встречей посвятил некоторое время изучению первичной документации, то попытаюсь пролить свет на эту ситуацию.

18 июня 2002 года между Государственным комитетом РСО-Алания по управлению государственным имуществом в лице Председателя Зангиева Ч. М. и Обществом с ограниченной ответственностью «Ако» в лице Милюгиной Л. А. был заключен договор безвозмездного пользования нежилым помещением по адресу г. Владикавказ, ул. Ватутина/Бутырина 50/33, т.е. помещения ресторана «Кавказ». 20.06.2002 г. между сторонами был подписан акт передачи. Как вы, наверняка, знаете, на тот момент данные помещения представляли собой практически руины. Потому новые арендаторы обратились к республиканским и городским властям с просьбой о разрешении на проведение реконструкции. Такое разрешение после долгих согласований с АМС г.Владикавказа и Министерством имущества, которое, кстати, было в курсе каждого шага арендаторов, было выдано в 2004 году. И с 2004 по 2009 год в здании ресторана продолжался ремонт. Поэтому странно видеть обвинения в СМИ о якобы нулевых отчетах по деятельности ресторана на тот период, когда там, по сути, шли строительные работы. Ремонт был закончен в 2009 году, а в 2010 Прокуратура РСО-Алания обратилась в Арбитражный суд с иском к Министерству имущества и ООО «Ако» о признании договора об аренде недействительным на основании того, что ООО «Ако» не подпадал под список организаций, которым законодательно допускается передача республиканского имущества в безвозмездную аренду. Здесь, я как рядовой житель республики, могу задать вопрос: а почему Министерство имущества, которое само составляло договор аренды и всячески его проверяло на легитимность, не учло этого момента изначально? Равно как и второй вопрос: почему прокуратура подала в суд не в 2002 или 2003 году, а в 2010, после окончания многомиллионной реконструкции?

Тем не менее, договор был признан недействительным, и бывшие арендаторы были вынуждены покинуть обновленные на их деньги помещения. А дальше, естественно, они подали в суд, потому что получалось, что все эти вложенные в реконструкции миллионы просто уходили государству. Со своей стороны Министерство имущества тоже подало иск, с требованием вернуть за все это время арендную плату. Сумма иска была что-то около 16 млн., однако, суд отклонил их иск, а вот иск о возмещении денег вложенных в реконструкцию суд удовлетворил полностью. Тут надо отметить, что за все это время разными инстанциями были проведены 4 экспертизы по оценочной стоимости объекта, как отдельно, так и в рамках судебных разбирательств, все они были известны как Минимуществу, так и всем судебным органам, сталкивающимся с этим делом, и приведенные в них суммы никем не оспаривались. Таким образом, получалось, что государство в лице Министерство имущества, проиграв процесс, обязано было выплатить бывшим арендаторам 34 млн. рублей за реконструкцию государственного объекта. Опять же Министерство имущества эту сумму не оспаривало, т.к. она подтверждалась и судом, и экспертизами. Но у государства таких денег не было, а потому эти деньги ложились обременением на того покупателя, который купит «Кавказ» с аукциона по реализации приватизируемого имущества. Об этом говорилось во всех договорах и объявлениях о проведении аукциона. Т.е. будущий покупатель кроме цены, определенной минимуществом должен был выплатить обременение, и получается, что совокупная цена «Кавказа» не 3 270 000 руб, а 37 млн., что даже выше современных цен на подобные объекты. Теперь, что касается оценки. Оценку заказывало Министерство имущества, и какими критериями и постулатами оперировали оценщики и эксперты, мне неизвестно. Правда, судя по моему опыту, в 2000-х годах многие объекты со схожей площадью стоили примерно столько же. ЦУМ, например, был куплен за гроши, насколько я знаю, или вот корпус Дома печати был продан за те же 3 млн., хотя площадь там больше. С этим вопросом будет разбираться следствие, думаю, они вынесут свой вердикт.

Теперь давайте вернемся к тому информационному вбросу, который я с удивлением наблюдаю последний месяц со стороны СМИ. 31 октября 2011 года между ресторатором Яном Дзгоевым и предыдущим владельцем ресторана «Кавказ» был заключен договор аренды сроком на 10 лет. Надо сказать, что договорные отношения между арендодателем и арендатором были предусмотрены более чем щадящие. Так, арендная ставка за квадратный метр по данному договору предусматривалась в размере 9 р. 92 коп. за кв. метр, что и тогда, а сейчас тем более, является суммой смехотворной особенно если учитывать расположение недвижимости практически в центре города. Тем не менее, регулярные задержки по оплате арендной платы заставили владельца потребовать пересмотра условий договора, что, естественно, вызвало протесты со стороны арендодателя. Между тем, исходный договор был составлен таким образом, что расторгнуть его арендодателю было практически невозможно. Более того, данный договор являлся обременением при любых сделках с данной недвижимостью. И в качестве обременения этот договор достался мне при покупке этой недвижимости. Отчаявшись дождаться оплаты долгов, я подал иск в суд к г-ну Дзгоеву о взыскании долгов по арендной плате, а также пересмотру ставки арендной платы. В ходе судебного разбирательства, долги по аренде были выплачены, а вот пересмотр ставки аренды не состоялся. Тогда я подал повторный иск в суд с требованием о прекращении действия договора. После тяжелейшей судебной тяжбы, где со стороны ответчика в ход шли аргументы вплоть до обвинений в мошенничестве, оказания давления через налоговые органы и т.д., суд принял мою сторону и расторг договор аренды, выдав предписание о выселении арендатора. В сентябре 2016 года служба судебных приставов во исполнении судебного решения, провела выселение ООО «ТРК» и его владельца г-на Дзгоева с занимаемых площадей. В ходе этого выселения выяснилось, что часть площадей не предусмотренных договором аренды, тем не менее были заняты г-ном Дзгоевым. Так что, как это не печально, но подобные вбросы и журналистские «сенсации» являются ничем иным, кроме как попыткой личной мести и влиянием на общественное мнение со стороны Я.Дзгоева, лишившегося возможности арендовать более 1000 кв. метров с полным комплектом ресторанного оборудования и платить за это всего 10 тыс. рублей в месяц.

Ян Дзгоев: «В конце октября 2011 года ООО «Трест ресторанов и кафе» арендовало у В.Т. Газданова ресторан «Кавказ». Помещения были в удовлетворительном состоянии, с косметическим ремонтом. Параллельно с «раскруткой» заведения мы приступили к реконструкции и ремонту в помещениях, во дворе и на прилегающей к ресторану территории. В 2012 году проводилась оценка «неотделимых улучшений». Очень интересно посмотреть на заключение строительных экспертов: что оценивали, какие улучшения? Дело в том, что с 2011 по 2012 годы ООО «Трест ресторанов и кафе» были вложены немалые средства в ремонт и оснащение ресторана «Кавказ». Как в 2012 году оценили то, что строилось и ремонтировалось с 2003 по 2010 годы? Я подтверждаю то, что ресторан «Кавказ» был отремонтирован (косметически), и ООО «ДорАвто» вложило немало средств в эту реконструкцию. Так как в 2009 году мы с компаньоном выкупили ООО Ресторан «Кавказ» и стали субарендаторами до момента приватизации в 2010 году. С 2009 по 2010 годы мы уже вложили туда три миллиона рублей. Поэтому в августе 2010 года ресторан никак не мог стоить три миллиона рублей. А фотографии, которые приложены к акту оценки от 15.08.2010 года, были сделаны лично мной 02.03.2002 года.

img-20170728-wa0013

На данный момент мы находимся на стадии судебных разбирательств с нынешним собственником В.А. Акоефф. Пытаемся восстановить справедливость и взыскать двадцать три миллиона рублей, вложенных ООО «Трест ресторанов и кафе» в реконструкцию и оснащение ресторана «Кавказ».

Как видно из комментариев, точки зрения Владимира Акоефф и Яна Дзгоева существенно разнятся, прежде всего, в реальной оценочной стоимости ресторана «Кавказ».

«Градус» готов и в дальнейшем предоставлять возможность высказаться заинтересованным лицам. Вероятно, могут иметь место новые аргументы, проливающие свет на ситуацию.

Очевидно одно – изложенные факты и предположения требуют тщательной проверки и правовой оценки компетентных органов, которые должны поставить точку в запутанном деле.

Читай самые интересные новости Градуса в Telegram!